INVESTASI CONDOTEL

INVESTASI CONDOTEL

Condotel adalah singkatan dari Condominium dan Hotel Sering juga di sebut sebagai Strata Hotel atau Apartement. Condotel ini awal mulanya populer di Amerika. Di sana condotel biasanya berbentuk bangunan tinggi dan mewah. Sama halnya dengan condominium, unit condotel juga dapat dimiliki oleh perseorangan. Dan saat pemilik tidak menempati unitnya, unit tersebut dapat disewakan layaknya hotel, dan biasanya dikelola oleh hotel management. Inilah yang akhirnya yang memunculkan istilah condotel. Kini, penawaran condotel di Amerika sudah mengarah bukan lagi sebagai hunian biasa layaknya seperti membeli rumah, tetapi sudah lebih pada tawaran investasi. Karenanya, iklan-iklan condotel diawasi sangat ketat di sana.

Berinvestasi di condotel pada dasarnya sama saja dengan investasi di apartment atau condominium biasa. Jadi sebaiknya dengan horison investasi menengah ke panjang.  Berbeda dengan rumah biasa (landed house) investasi ini sedikit berbeda pada status kepemilikan, biasanya berupa sewa dalam sekian tahun (leasehold), strata tittle atau freehold. Jadi ada sedikit perbedaan pada aspek legalnya. Beberapa hal yang mungkin bisa jadi pertimbangan sebelum investasi condotel :
Hal pertama yang harus diketahui adalah status tanah, apakah hak milik, hak sewa, atau hak guna pakai. Usia condotel biasanya disesuaikan dengan lama hak sewa/pakai tanahnya. Untuk tahap awal biasanya pengembang menawarkan masa sewa 20 atau 25 tahun. Nah jika ternyata tanah tempat menjejak condotel dapat diperpanjang maka ada kemungkinan masa sewa juga diperpanjang.
Sebagai pemilik unit Anda berhak mendapatkan uang sewa unit dari pengelola, besarnya tergantung perjanjian Anda dengan pengembang. Pembagian uang sewa ini sangat beragam, ada yang bagi hasil murni, ada juga yang digabungkan dengan minimum return guarantee. Perhatikan dengan baik skema yang ditawarkan untuk dapat memperkirakan tingkat pengembaliannya (return).
Kendati unit Anda akan dikelola oleh manajemen hotel, namun pemilik unit berhak menempati unitnya selama 12 s/d 30 hari setahun. Jumlah hari ini juga berbeda-beda untuk tiap-tiap condotel. Misalnya Anda sering berlibur ke Bali dan memiliki unit condotel di Bali, maka Anda bisa tinggal di unit Anda selama liburan, dengan demikian Anda tidak perlu lagi membayar hotel. Ini juga salah satu yang mesti Anda masukkan dalam perhitungan return. Dan jika kuota tinggal Anda tidak terpakai semua, beberapa condotel masih membolehkan untuk ditempati orang lain yang Anda daftarkan, tentu saja uang sewa masuk ke kantong Anda.
Biaya-biaya terkait pemeliharaan unit sudah menjadi kewajiban pengelola, jadi Anda menerima sewa bersih. Andapun terbebas dari kerepotan memelihara unit Anda.
Trend menginap di condotel diperkirakan akan terus naik, sebab dibandingkan menginap di hotel, fasilitas di condotel jauh lebih lengkap, dalam setiap unit biasanya ada ruang tamu dan dapur disamping fasilitas-fasilitas standard hotel lainnya.
Beberapa model penawaran condotel :
Condotel sudah ditawarkan saat konstruksinya belum dimulai. Konsep dan reputasi pengembang menjadi kunci. Masa konstruksi biasanya berlangsung 1 hingga 2 tahun. Jadi saat Anda memutuskan membeli sebuah unit bisa jadi Anda baru akan melihatnya 2 tahun kemudian. Untuk mengurangi risiko keterlambatan, baca betul perjanjian jual-belinya.
Selama masa kontruksi Anda tidak akan mendapatkan uang sewa, tapi biasanya pengembang menyiasati ini dengan skema pengembalian return dalam bentuk rental guarantee sekian % dari nilai unit. Usahakan membeli unit se awal mungkin sebab biasanya harga unit akan naik seiring dengan jumlah unit yang sudah terjual. Kalau bisa mendapatkan unit saat pre-launching Anda berpeluang mendapatkan harga bagus.
Buy back by management. Ada kalanya pengembang menawarkan program buy-back atas unit yang Anda beli. Tawaran ini bisa Anda jadikan mitigasi risiko investasi Anda. Pastikan tawaran ini dinyatakan dalam perjanjian.
Biasanya pengembang menawarkan skema pembayaran beragam, antara lain:
Pembayaran tunai (cash keras) biasanya diikuti dengan diskon tunai yang cukup besar. Diskon ini sebenarnya lebih sebagai cost of money dari uang Anda sendiri. Bagi pengembang, dengan pembayaran tunai di depan akan mengurangi biaya konstruksi yang harus dikeluarkan oleh pengembang.
Beberapa pengembang juga menawarkan cicilan tanpa bunga untuk jangka waktu tertentu (semacam in-house KPR). Untuk skema ini diskon yang diberikan biasanya lebih kecil dibandingkan tunai keras.
Beberapa bank Nasional juga memiliki produk KPA jenis ini. Namun perlu diperhatikan bahwa tidak semua bank bersedia membiayai KPA sebelum konstruksi mencapai persentase tertentu. Diskon pengembang sangat kecil jika ada.
Uang sewa ditarik ke depan. Pertimbangkan tawaran ini dan bandingkan dengan skema lainnya sebab jika Anda menarik uang sewa di depan berarti dalam beberapa tahun kemudian tahun Anda tidak mendapatkan return.
Anda juga bisa mengambil tawaran uang Anda kembali setelah cicilan lunas. Skema ini adalah gabungan dari cicilan biasa dengan produk asuransi, tentu untuk ini Anda harus membeli polis asuransinya.
Sepertinya mudah dan sangat menguntungkan. Sebagai sarana investasi, Anda tetap harus menghitung tingkat pengembaliannya (ROI)-nya. Nilai sebuah unit condotel relatif lebih tinggi dibandingkan dengan unit apartment dengan kualitas setara. Ini karena Anda tidak perlu repot-repot mencari penyewa karena biasanya dikelola oleh jaringan manajemen hotel.

Untuk condotel, biasanya ditawarkan dalam kondisi full furnished sesuai standar pengelola. Jadi disamping unitnya Anda juga harus menambah biaya furniturnya. Beberapa pengembang memasukkan furniture berikut peralatan electronik ke dalam harganya.

Beberapa condotel mewah ditawarkan dalam mata uang USD, fluktuasi nilai tukar dapat memengaruhi return investasi. Dari beberapa tawaran pengembang yang pernah saya dapat, rata-rata menawarkan tingkat return cukup menarik, masih di atas inflasi. Belum lagi kalau dihitung nilai sewa yang dapat kita tempati.

Disamping dari nilai sewa, Anda masih berpeluang mendapatkan kenaikan harga unit, yang biasanya cenderung naik setelah unit hampir habis terjual. Akhirnya, lokasi unit sebuah condotel menjadi faktor penting dari tingkat return investasi. Perhatikan juga manajemen hotelnya karena dengan manajemen hotel yang bagus akan berpengaruh pada bagi hasil sewa unit.

Tips yang bisa anda pergunakan saat memilih Condotel:
Selidiki tingkat okupansi hunian hotel di lokasi Condotel idaman. Sebagai hotel, return condotel sangat tergantung dengan tingkat huniannya. Makin tinggi, makin laku hotel tersebut akan sangat berpengaruh pada pendapatan anda. Biasanya operator hotel terkenal akan lebih mudah memasarkan hotelnya, dan lebih baik dalam hal pelayanannya. Tetapi perhatikan juga kepadatan hotel yang ada di wilayah incaran anda. Makin banyak pemain berarti makin sedikit porsi kue yang bisa didapat bukan?
Cermati tawaran pembagian keuntungannya. Ada yang perbulan, per kuartal maupun tahunan. Pembagian keuntungan ini juga tidak langsung dibayarkan, karena butuh waktu untuk perhitungan akuntansi dan pajak. Biasanya dana akan dikreditkan ke rekening anda sekitar 1 hingga 2 bulan dari periode penghitungannya. Oya, saat menganalisis asumsi return jangan lupa untuk memasukkan komponen pajak ya. Untuk pendapatan sebagai pemilik unit anda akan dikenai Pph sebesar 10%. Baca kontraknya dengan teliti, untuk memastikan semua hak anda terpenuhi dan kewajiban dapat anda laksanakan.
Sebagaimana investasi properti, resiko-resiko dalam pemilihan condotel memiliki resiko yang sama, seperti adanya depresiasi atau penurunan harga bangunan. Untuk condotel, biaya depresiasi furniture dan renovasi ruang juga perlu diperhitungkan sebagai biaya investasi. Jangan lupa dengan aspek legal bangunan, seperti ijin peruntukan, dan status kepemilikan tanahnya.
Prioritaskan pembelian rumah pertama. Condotel didesain sebagai investasi properti untuk rumah kedua, ketiga dan selanjutnya, bukan untuk hunian tetap. Sebagai kendaraan investasi, kurangi faktor emosional saat memilih. Sebesar apapun rasa suka anda pada condotel di pinggir pantai Bali, misalnya, tetaplah perhitungkan potensi return nya. Jangan sampai membayar ratusan juta dengan cicilan KPA bertahun-tahun hanya untuk menikmati beberapa hari dalam setahun menginap gratis, dengan return yang minimal.  Tipe investasi ini akan lebih bermanfaat untuk anda yang sering bepergian secara rutin ke suatu kota tertentu karena akan mempermudah dan menghemat biaya akomodasi.
Tetap pertimbangkan berbagai investasi lain dan pilihlah yang memberikan resiko, return dan karakteristik yang paling sesuai dengan kebutuhan anda
Jika semua sudah sesuai dengan kebutuhan anda, jangan lupa menjaga alokasi cash flow anda. Walaupun ada tambahan cicilan bulanan untuk pembayaran KPA Condotel, cash flow anda tetap positif.