Bisnis Kondotel di Yogyakarta Lebih Prospektif Ketimbang Apartemen

Bisnis Kondotel di Yogyakarta Lebih Prospektif Ketimbang Apartemen


YOGYAKARTA, KOMPAS.com - Tren pembangunan apartemen di Daerah Istimewa Yogyakarta terus menguat. Tidak saja terjadi di pusat kota, melainkan juga di kawasan-kawasan pinggiran seperti Kabupaten Sleman dan Kabupaten Bantul.

Dalam catatan REI Daerah Istimewa Yogyakarta, hingga kuartal I 2014, terdapat 20 proyek apartemen baik yang sedang dalam tahap konstruksi maupun perizinan.

Hanya, ditengarai pasar riil apartemen di Yogyakarta belum terbentuk, sehingga beberapa dari sejumlah 20 proyek tersebut terpaksa dikonversi menjadi kondominium hotel (kondotel). Satu di antaranya adalah apartemen di dalam kompleks pengembangan Sahid Yogya Lifestyle City yang dikembangkan Sahid Group.

Seluruh apartemen yang dijual sebanyak 543 unit diubah menjadi instrumen investasi kondotel yang akan dikelola oleh Sahid Hotels and Resorts.

"Kami memutuskan mengonversi apartemen menjadi kondotel karena peminatnya jauh lebih tinggi. Terbukti, seluruhnya sudah ludes terjual. Selain itu, secara teknis di lapangan, kami lebih berpengalaman mengelola properti hospitalitas ketimbang properti strata," buka Marketing Manager Sahid Yogyakarta Lifestyle City, Dani Limandani, kepada Kompas.com, Selasa (29/4/2014).

Selain itu, menurutnya pembeli lebih tertarik berinvestasi di kondotel karena tak perlu dipusingkan dengan pengelolaan dan urusan transaksi sewa menyewa. "Kondotel lebih praktis karena pengelolaan dilakukan secara profesional laiknya hotel oleh operator. Demikian halnya dengan pencarian calon penyewa. Operator yang memiliki data base pelanggan dapat menjamin unit-unit kondotel yang dibeli konsumen, dapat tersewa," jelas Dani.

Terlebih, dengan membeli unit kondotel, konsumen akan mendapatkan keuntungan ganda. Di samping keuntungan modal (capital gain), juga imbal hasil (yield) yang dihitung dari transaksi sewa dan tingkat hunian.

"Imbal hasil yang ditawarkan bahkan sangat bersaing. Mungkin bisa lebih tinggi dari bunga deposito, yakni sekitar 8 persen hingga 10 persen. Investor tinggal ongkang-ongkang kaki," tambah Dani.

Sementara apartemen, harus direpotkan dengan urusan perawatan gedung, pengelolaan gedung, dan juga pencarian penyewa. Selain itu, pasar sewa apartemen belum memperlihatkan aktivitas riil, karena sejauh ini para pembeli apartemen di Yogyakarta masih didominasi oleh investor asal Jakarta, Surabaya, Medan, Balikpapan, Makassar dan kota lainnya.

Meskipun tingkat hunian fasilitas akomodasi (hotel) anjlok 10 persen menjadi 62 persen, penawaran menggiurkan konsep kondotel tetap mampu menstimulasi pengembangan properti jenis ini. Selain Sahid Yogya Lifestyle City, terdapat juga Sun Premira, indoLuxe, Awana, The Palace, Alana, dan Innside-Melia.

"Kehadiran kondotel menambah jumlah pasokan fasilitas akomodasi di Yogyakarta. Hingga kuartal I 2014, terdapat 32 hotel bintang 3, 4, dan 5 eksisting dengan 4.200 kamar. Jumlah ini akan terus melonjak menjadi sekitar 92 hotel dalam dua tahun ke depan. Pasokan yang banyak ini berpotensi semakin mempercepat akselerasi penurunan tingkat hunian," cetus Ketua Perhimpunan Hotel dan Restoran Indonesia (PHRI) Daerah Istimewa Yogyakarta, Istidjab M Danunagara, Rabu (30/4/2014).

Investasi Kondotel, Apakah Menguntungkan?

Investasi Kondotel, Apakah Menguntungkan?
Investasi Kondotel, Apakah Menguntungkan? Kondotel atau kondominium hotel bisa menjadi investasi menarik.

Kumpulan.info - Pernahkah Anda mendengar kata condotel atau kondotel dalam Bahasa Indonesia? Kondotel merupakan singkatan dari kondominium hotel. Kondotel merupakan salah satu investasi yang menarik karena dapat memberikan return yang cukup besar. Bagaimana berinvestasi kondotel agar dapat menghasilkan keuntungan yang diharapkan?

Kondotel
Seperti singkatannya, kondotel atau kondo hotel ini merupakan bangunan yang terdiri dari unit-unit layaknya apartemen. Tiap unit memiliki dapur, ruang duduk atau kamar tergantung tipe yang ada. Pada beberapa kondotel, ada juga tipe studio. Tiap kondotel dapat menawarkan tipe yang berbeda-beda. Pada condotel biasanya disediakan fasilitas-fasilitas seperti seperti kolam renang, spa, restoran, meeting rooms dan fasilitas lain seperti yang disediakan hotel berbintang, semua ditujukan untuk kenyamanan pengunjung.
Tiap unit ini kemudian dijual kepada investor. Selanjutnya, unit-unit dikelola oleh operator hotel yang akan memasarkan dan menyewakan secara harian kepada tamu-tamu yang akan menginap di kondotel ini. Kondotel akan difungsikan seperti hotel berbintang. Secara sederhana, kondotel dapat diartikan seperti kondominium atau apartemen yang diolah dan disewakan seperti hotel.

Keuntungan Kondotel
Membeli kondotel (kondominium hotel) atau apatel (apartemen hotel) merupakan salah satu cara berinvestasi dalam bidang properti. Keuntungan investasi yang didaoat melalui kondotel ini antara lain:
Memperoleh Hasil Operational

Penggunaan kondotel yang dioperasikan seperti hotel akan menghasilkan pendapatan operational. Pendapatan ini kemudian dibagikan kepada para investor. Besarnya pendapatan yang diberikan berkisar 8%-12% per tahun dari harga beli. Jika dibandingkan, angka ini lebih besar dibandingkan dengan bunga deposito. Hal ini berbeda dengan apartemen biasa dimana Anda tidak akan mendapatkan penghasilan jika tidak ada yang menyewa unit Anda Selain itu, biasanya pengelolaan hotel dilakukan oleh mereka yang sudah biasa berkecimpung di dunia perhotelan sehingga mereka telah berpengalaman untuk mengelola hotel.

Beberapa kondotel memberikan imbal balik pada saat serah terima. Besarnya imbal balik yang diberikan berkisar 8%-10% selama 2-3 tahun yang dibayarkan langsung pada saat serah terima unit. Dengan kata lain, investor memperoleh cash back dari pembeliannya.
Menginap Gratis

Sebagai investor, Anda bisa mendapatkan menginap di kondotel ini tanpa membayar sehingga Anda dapat merasakan juga fasilitas hotel dan kenyamanan yang disediakan kondotel. Lamanya menginap gratis berkisar 18-30 hari per tahun untuk setiap unit kondotel.
Harga Unit yang Semakin Meningkat

Salah satu yang menarik dari investasi properti adalah harganya yang akan terus meningkat mengikuti kenaikan tingkat inflasi. Begitu juga dengan membeli kondotel, harga unit yang Anda beli dapat terus meningkat sehingga akan menghasilkan keuntungan tersendiri. Peningkatan harga dapat mencapai 20% per tahun. Selain itu, kepemilikan Anda terhadap kondotel dapat dijadikan agunan kepada bank jika Anda memerlukan pinjaman uang di bank.

Apa yang Harus Dipastikan Sebelum Membeli Kondotel?
Setelah melihat keuntungan-keuntungan dari berinvestasi condotel, mungkin membuat Anda tertarik juga untuk mebeli unit kondotel. Tetapi, agar investasi Anda menguntungkan, perhatikan hal-hal berikut sebelum memutuskan untuk membeli kondotel:
Lokasi

Dalam investasi properti, lokasi tempat berdirinya properti merupakan sesuatu yang sangat penting. Jika lokasinya strategis, memiliki fasilitas pendukkung yang baik, maka akan membuat harga properti semakin cepat untuk naik. Maka, tinjaulah terlebih dahulu kondotel tersebut. Karena kondotel akan difungsikan seperti hotel, maka akan lebih baik jika lokasi kondotel tersebut berdekatan dengan lokasi bisnis atau tempat wisata, dimana banyak orang yang membutuhkan hotel untuk singgah.
Konsep

Konsep bangunan dan lingkungan yang dibangun oleh kondotel juga dapat mempengaruhi ketertarikan orang untuk menginap disamping juga fasilitas-fasilitas yang disediakan di dalam kondotel. Jika tujuan kondotel diperuntukan pelaku bisnis konsep yang dibuat mungkin akan berbeda jika pasar yang dituju adalah keluarga. Tanyalah terlebih dahulu konsep dan fasilitas-fasilitas yang akan dibangun.
Pengembang

Pengembang atau developer yang membangun condotel sebaiknya pengembang yang telah terpercaya menyelesaikan bengunan sampai selesai dengan tepat waktu dan sesuai yang dijanjikan. Jangan sampai pengelola menyelesaikan tugasnya dengan lambat atau bahkan tidak menyelesaikan bangunan sehingga bangunan terbelengkalai dan Anda menderita kerugian. Hal ini perlu diperlukan apabila kondotel yang hendak Anda beli masih dalam tahap pembangunan atau belum dibangun.
Pengelola Hotel

Agar dapat memberi kenyamanan dan kepuasan pengunjung hotel, maka perlu diperhatikan siapa yang menjadi pengelola hotel ini. Akan lebih baik jika pengelola hotel merupakan pengelola yang sudah terbiasa menjalankan bisnis hotel. Dengan demikian, mereka lebih berpengalaman dalam melakukan management hotel, mengurus hotel juga memberikan pelayanan kepada para tamu. Hasiknya, tamu-tamu akan senang dan akan kembali menginap di hotel tersebut.
Kepemilikan kondotel dapat dilakukan dengan melakukan pinjaman melalui bank melaui KPA (Kredit Pemilikan Apartement). Jika Anda berniat melakukan investasi melalui kondotel ini, cobalah untuk melakukan perhitungan terlebih dahulu dan mencari tahu lebih lanjut pada kondotel yang Anda pilih. Cari tahu lebih lanjut tentang pendapatan yang akan Anda dapatkan. Apakah masih ada biaya-biaya lain yang harus Anda bayar dan isi perjanjian agar tidak merugikan Anda.
Membeli condotel bisa menjadi salah satu pilihan investasi properti saat ini. Anda bisa memiliki kondominium sekaligus hotel pribadi melalui investasi kondotel.

APA ITU CONDOTEL ?

APA ITU CONDOTEL ?




Sudah pernah dengar istilah CONDOTEL? Apakah Anda tahu apa tepatnya CONDOTEL itu?

Bagi Anda yang berkecimpung di dunia property, sudah tentu tidak asing lagi dengan kata Condotel. Tetapi secara umum, masih banyak yang tidak tahu persis apa itu CONDOTEL.

Untuk lebih mudah menjabarkan definisi dari kata Condotel, maka kita gunakan kata Condominium dan Hotel. Tentunya Anda sudah cukup jelas dengan kedua kata tersebut kan?

CONDOTEL merupakan sebuah proyek Condominium yang dioperasikan seperti sebuah hotel dengan dilengkapi meja resepsionis, cleaning service dan fasilitas layaknya sebuah hotel. Setiap unit Condotel dapat dimiliki oleh perorangan dan si pemilik memiliki kesempatan untuk menyewakannya seperti layaknya sebuah kamar hotel yang dikelola secara professional. Si pemilik bahkan bisa tinggal di condotel dengan jumlah kunjungan per tahun yang sudah ditentukan oleh operator.

Ini merupakan suatu investasi yang cukup menarik di mana Anda bisa tinggal layaknya di sebuah Hotel dan Anda bisa mendapatkan Income dari penyewaan Condotel Anda tersebut.
Saat ini di Indonesia masih belum banyak Condotel yang dibangun.

Di Yogyakarta telah mulai dibangun beberapa Proyek Condotel antara lain; Sahid Yogya Lifestyle City (SJLC).




MENGAPA PERLU MELIRIK BISNIS CONDOTEL?


Kondotel menawarkan pendapatan pasif yang menggiurkan di tengah pertumbuhan pusat bisnis dan pariwisata.

Berbeda dengan apartemen sewa, kondotel tampil murni sebagai produk investasi yang menawarkan model pemilikan unit kondominium untuk dikelola seperti hotel. Investor tak perlu repot memikirkan cara mengoperasikan atau mencari penyewa karena unit yang sudah dibeli akan dikelola oleh operator hotel.

Model investasi kondotel juga memiliki perbedaan dibandingkan dengan rumah tinggal (landed house). Jika investor rumah menitikberatkan pada keuntungan modal (capital gain) dari kenaikan harga jual rumah, investor kondotel mengedepankan keuntungan rutin dari nilai sewa unit.

Saat ini, pertumbuhan harga residensial atau rumah tinggal rata-rata 15-20 persen dari nilai investasi per tahun meski tidak semua rumah untuk segmen menengah atas mengalami pertumbuhan nilai jual tinggi. Jika rumah itu disewakan, nilai sewanya hanya tumbuh 3-4 persen per tahun.

Hal itu berbeda dengan kondotel yang menawarkan nilai sewa 8-12 persen dari nilai investasi per tahun selama masa jaminan sewa (guarantee rental), yakni 2-5 tahun. Selepas masa jaminan sewa berakhir, pendapatan sewa bagi investor akan bergantung pada kinerja operasional hotel secara keseluruhan yang memengaruhi pembagian keuntungan tahunan antara pemilik dan operator hotel.

Investor yang berniat melakukan jual-beli unit kondotel masih berpeluang meraih keuntungan jika melakukan transaksi pembelian pada awal pembangunan proyek atau masa pra-penjualan (pre-sales) untuk dijual kembali sewaktu proyek dipasarkan. Besarnya keuntungan modal dari jual-beli unit ini sangat bergantung pada lokasi, mutu proyek, dan pengembang

MEMILIH POSISI APARTEMEN, DI ATAS ATAU BAWAH?

MEMILIH POSISI APARTEMEN, DI ATAS ATAU BAWAH?

Bagi sebuah hunian vertikal, posisi atau letak hadap begitu menentukan. Apartemen dengan lantai lebih tinggi dan arah hadap pemandangan menawan memiliki harga berbeda. Artinya, semakin baik pemandangan yang dinikmati mata, semakin tinggi harga apartemen.

Itulah mengapa, untuk mendapat harga bersaing, calon pembeli atau investor akan mempertimbangkan betul posisi apartemennya. Berikut keuntungan dan kerugian dalam pemilihan posisi apartemen:


Posisi lantai apartemen

Orang yang memilih apartemen lantai delapan ke atas ialah orang yang mendamba pemandangan indah. Lantai atas menawarkan panorama yang indah.

Apartemen di kota-kota besar, misalnya, akan memanjakan mata dengan pemandangan kota berhias langit biru. Pada apartemen tertentu, diberikan tambahan biaya untuk mendapatkan kamar dengan view seperti ini.

Keuntungan kedua, semakin tinggi posisi, semakin rendah tingkat kebisingan. Kelebihan lainnya, lantai atas relatif lebih aman dari pencuri, meski hal ini bukan jaminan.

shutterstock Keuntungan kedua, semakin tinggi posisi apartemen, semakin rendah tingkat kebisingan.

Sedangkan kekurangannya, lantai atas mengakibatkan sulitnya membawa furnitur. Kesulitan kedua ialah dalam keadaan darurat dan terjadi bencana, seperti gempa atau kebakaran.Sebaliknya, bukan berarti apartemen di bawah lantai delapan tidak memiliki nilai jual. Apartemen di lantai bawah bisa mendapat pemandangan dengan memilih yang berhadapan dengan taman dan kolam renang.

Kelebihan apartemen di lantai rendah biasanya dipilih karena posisi yang lebih dekat dengan lantai dasar atau akses keluar. Anda dapat menghemat waktu saat ingin pergi dan memudahkan saat memasukkan furnitur.

Yang harus dicatat saat memilih apartemen lantai dasar, pastikan tidak terletak di antara pintu masuk bangunan, tangga darurat, sarana umum seperti pusat kebugaran dan juga lift untuk meminimalisir kebisingan.

Pada dasarnya, pertimbangan penting saat memilih posisi apartemen ialah melihat kebutuhan. Posisi yang rendah biasanya dipilih oleh keluarga yang masih memiliki anak-anak kecil, orang tua lanjut usia, dan mereka yang takut dengan ketinggian.

Memilih arah hadap

Kalau posisi penting, begitu juga arah hadap. Keunikan apartemen ada pada masing-masing sisi yang memiliki pemandangan berbeda.

Shutterstock Pertimbangan arah hadap berpengaruh pada harga apartemen.

Misalnya saja, kamar pada apartemen di sisi timur dan selatan menghadap pemandangan yang sama, arsitektur kota, sisi barat menghadap kolam renang, sedangkan sisi utara menghadap taman.

Pertimbangan arah hadap berpengaruh pada harga apartemen.  Biasanya, semakin indah pemandangan yang didapat, semakin tinggi harga yang ditawarkan.

Beberapa pemburu apartemen mempertimbangkan alasan kesehatan dengan melihat adanya sinar matahari yang masuk agar tidak mendapat arah hadap yang salah. Cara terbaik, sesuaikan dengan kenyamanan dan budget Anda.

SUMBER : KOMPAS.com

Melihat Potensi Keuntungan Investasi Condotel

Melihat Potensi Keuntungan Investasi Condotel



Jika dibandingan investasi ruko dan rumah, tingkat keuntungan condotel adalah yang tertinggi. Kisaran keuntungan dari sewa ruko antara 3-5 persen per tahun, apartemen sekitar 8-10 persen dan condotel sekitar 11-17 persen per tahun, tidak aneh jika condotel menjadi salah satu pilihan investasi peminat properti. Apa itu condotel dan bagaimana potensi investasi kondotel?

ARTI CONDOTEL

Condotel, atau condo hotel adalah bangunan seperti apartemen yang terdiri dari gabungan hotel dan kondominium. Tiap unit memiliki dapur, ruang tidur, ruang duduk, atau tergantung tipe unit yang dipilih. Layaknya hotel, condotel biasanya menyediakan fasilitas seperti kolam renang, spa, restoran, cafe, ruang meeting, dll.

Tiap unit kemudian dijual ke investor dan dikelola oleh operator hotel yang akan memasarkan dan menyewakan unit tersebut secara harian. Secara singkat, condotel diartikan sebagai kondominium atau apartemen yang diolah atau disewakan seperti hotel.

Lokasi condotel biasanya ada di daerah wisata. Di Indonesia daerah yang menjadi target investasi condotel adalah Bali, Bandung, dan Yogyakarta karena lokasinya menjadi tujuan wisata turis domestik maupun asing.

Di Bali sendiri, banyak sekali condotel yang sedang dibangun, diantaranya Paditeras Seminyak, Springhill Jimbaran, dan Veasna Jimbaran.

KEUNTUNGAN DARI INVESTASI CONDOTEL

1. Memperoleh hasil operasional

Kondotel yang dioperasikan seperti hotel menghasilkan pendapatan operasional yang akan dibagikan kepada para investor. Besarnya pendapatan tersebut beragam, dengan kisaran antara 8 persen – 12 persen per tahun dari harga beli. Beberapa condotel bahkan memberikan return  saat serah terima dengan kisaran 8-10 persen selama 2-3 tahun yang dibayarkan di muka. Dengan kata lain, investor mendapatkan cashback dari pembeliannya.

2. Menginap Gratis

Sebagai investor, Anda mendapatkan kesempatan untuk menginap di condotel tanpa membayar 18-30 hari per tahun.

3. Harga semakin meningkat

Setiap tahun, harga unit condotel semakin meningkat karena mengikuti kenaikan inflasi. Peningkatan harga tersebut bisa mencapai 20% per tahun.

YANG HARUS DIPERHATIKAN SEBELUM MEMBELI CONDOTEL

Sebelum memutuskan untuk investasi condotel, inilah hal-hal yang harus diperhatikan

1. Perhatikan lokasi, konsep, pengembang serta operator hotel yang akan mengelola condotel tersebut.

Dengan lokasi yang strategis, fasilitas yang baik dan pengelola yang bisa dipercaya, maka harga condotel bisa menjadi lebih cepat untuk naik.

2. Kebanyakan condotel yang ditawarkan belum mulai konstruksi

Dengan iming-iming harga yang jauh lebih murah karena ikut membantu membiayai pembangunan condotel tersebut, resiko untuk investor lebih tinggi.

3. Perhatikan secara cermat skema garansi sewa yang ditawarkan.

Biasanya garansi yang diberikan terbatas, hanya untuk beberapa tahun atau berlaku surut dengan presentasi yang terus berkurang seiring waktu. Walaupun dikatakan bahwa Anda bebas dari biaya maintenance feel ,marketing fee dan operational fee, sebenarnya Anda turut dibebani biaya-biaya tersebut dari pembagian hasil sewa okupansi unit.

4, Hak-hal pemilik unit bisa berubah dalam jangka panjang.

Mayoritas pemilik unit adalah pihak developer, manajemen hotel dan silent investor, sehingga tidak heran jika semakin lama hak menginap atau fasilitas yang Anda terima semakin berkurang. Perhatikan apakah hak milik unit Anda berubah strata title atau hak guna pakai.