[HOT INFO]Bicara tentang Condotel di Bali
Tahun-tahun terakhir ini di Bali menjamur properti berupa Condotel dan Villa, sebenarnya Condotel itu apa ? Kemudian villa-villa di Bali terdapat dua sistem kepemilikan yaitu Leasehold dan Freehold.
Condotel atau hotel-condo adalah sebuah bangunan yang dapat digunakan baik sebagai kondominium dan sebagai hotel.Condotel biasanya berupa bangunan bertingkat yang dikembangkan dan dioperasikan seperti hotel mewah.
Condotel umumnya terdapat di kota-kota besar dan daerah resort seperti di Bali. Hotel ini memiliki unit-unit kondominium yang memungkinkan seseorang untuk memiliki tempat liburan yang full-service. Ketika pemilik kondominium tidak menggunakan unit ini, mereka dapat memanfaatkan hasil pemasaran dan manajemen yang dilakukan oleh jaringan hotel untuk menyewa dan mengelola unit-unit kondominium itu seperti layaknya kamar hotel.
Hal yang menjadi faktor yang menguntungkan bagi pemilik kondominium adalah adanya kontribusi bagi hasil dari pendapatan sewa. Pendapatan sewa tersebut juga dibutuhkan perusahaan manajemen, untuk keperluan pemasaran, biaya operasional dan perawatan fasilitas seperti kolam renang dan sebagainya; termasuk FF & E (fixture, furniture and
equipment – perlengkapan, perabotan dan peralatan). Bagi hasil antara pemilik dan manajemen perusahaan bervariasi untuk setiap proyek condotel, namun dengan adanya persaingan antara proyek sejenis, investor dapat memilih unit condotel yang paling menguntungkan. Umumnya tingkat kembalian (yield) dari condotel antara 10%-15% per-tahun ditambah hak menginap selama lebih kurang 21 hari dalam setahun.
Kemudian mengenai leasehold dan freehold, sebenarnya istilah ini di adopsi dari jenis hak yang ada luar negeri, secara singkat dapat di uraikan sebagai berikut:
>. Leasehold adalah bentuk kepemilikan properti di mana satu pihak membeli hak untuk menempati tanah dan/atau bangunan untuk jangka waktu tertentu (jangka waktunya relatif panjang). Leasehold sebagai dokumen legalitas (hak) dapat diperjualbelikan di pasar terbuka. Leasehold berbeda dengan freehold dimana kepemilikan properti dimiliki untuk jangka waktu yang tak terbatas, dan juga berbeda dari persewaan dari properti secara berkala seperti mingguan, bulanan atau tahunan.
Sampai akhir masa leasehold, pemilik leasehold mempunyai hak untuk memperpanjang masa penyewaannya dengan membayar kompensasi. Jadi sebenarnya leasehold sudah diadopsi pada hak-hak tanah yang ada di Indonesia, seperti sertifikat HGB (Hak Guna Bangunan) dengan masa hak 30 tahun atau sertifikat Hak Pakai dengan masa hak 20 tahun,
dan sertifikat lainnya yang mempunyai batasan waktu. Untuk kepemilikan oleh perusahaan atau orang asing misalnya, digunakan jenis kepemilikan ini (leasehold).
>. Freehold adalah kepemilikan properti atas tanah dan semua struktur tak bergerak yang melekat pada tanah tersebut. Ini adalah kebalikan dari leasehold. Properti yang dimiliki meliputi tanah dan yang melekat pada tanah seperti: bangunan, pohon, atau sumber daya bawah tanah, tetapi tidak hal-hal seperti kendaraan atau ternak (yang bergerak); dan
kepemilikannya tidak ada batas waktu. Di Indonesia dikenal sebagai Hak Milik.
Prospek investasi kondotel dan vila di Bali cukup menarik. Kawasan pinggir pantai paling menjanjikan.
Dalam peta dunia Bali hanya sebuah titik. Tapi dalam peta pariwisata internasional Bali punya nama besar yang menyedot perhatian pelancong. Bertahun-tahun Pulau Dewata selalu masuk top three destination in the world. Hotel dan vilanya tidak pernah sepi penyewa. Tingkat hunian hotel berbintang di kawasan wisata seperti Legian, Seminyak, dan Kuta, rata-rata 70 persen.
Sepanjang 2007 Bali kedatangan 1,65 juta wisatawan asing. Tahun ini targetnya 1,9 juta. Belum terhitung wisatawan lokal. Ini lahan gemuk bisnis penginapan, hotel, dan vila. Untuk ikut menikmati bisnis itu Anda tidak harus punya hotel sendiri. Beberapa tahun ini banyak kondotel (kondominium hotel) ditawarkan di kawasan wisata Bali. Unit-unitnya dijual putus lalu dioperasikan menjadi hotel dengan pengelola chain hotel yang memiliki reputasi internasional.
Kuta-Seminyak-Pecatu
Kondotel di Legian dan Seminyak punya prospek menjanjikan. Kawasan ini menjadi jantung pariwisata Bali. Wisatawan asing dan lokal terkonsentrasi di sini. Demikian juga dengan hotel, resto, vila, art shop, hingga tempat hiburan malam. Kawasan itu hidup 24 jam. Tempat hiburan malam seperti Bounti di Jl Raya Legian bahkan sesak hingga dini hari.
Potensi inilah yang dilirik developer untuk menjajakan dagangannya. Jangan heran penjualan kondotel dan vila di Legian dan Seminyak laris manis. Anantara Seminyak (59 unit) yang dipasarkan sejak 2006 hampir habis. Padahal yang termurah harganya 300 ribu dolar AS atau hampir Rp3 miliar (tipe 70 m2).
Yang menarik konsumen diberi garansi investasi (return guarantee) antara 6 – 8 persen per tahun dalam dolar AS, selama 2 - 3 tahun pertama. Taruhlah harganya Rp2 miliar, garansi investasi enam persen. Maka konsumen akan menerima Rp120 juta/tahun. Angka ini diterima pada saat kondotel beroperasi, bisa juga dibayar di muka dipotong harga pembelian. Selain itu konsumen masih mendapat free stay 21 hari selama satu tahun. Ada yang menyebut return guarantee itu hanya marketing gimmick developer. Harga dinaikkan dulu dan selisih harga itu digunakan untuk membayar jaminan sewa.
Terlepas dari itu prospek investasi kondotel di Bali memang cukup menjanjikan. Hanya konsumen harus memperhatikan kelas hotel saat dioperasikan. Saat ini yang bagus pasarnya hotel bintang tiga dan empat. Tingkat hunian tertinggi di Bali adalah hotel bintang tiga. Tarif kamarnya sekitar Rp400 ribu – Rp600 ribu ++ per malam. Hal itu dibenarkan Kahar Salamun, GM All Seasons, hotel bintang tiga 120 kamar di kawasan Legian. “Saat ini hunian All Seasons mencapai 90 persen,” katanya.
Harga dan lokasi
Sebagai obyek investasi harga kondotel harus pantas. Kalau kelewat mahal hasilnya bisa jeblok. Taruhlah harga kondotel Rp2 miliar, kalau berharap keuntungan investasi (yield) 10 persen per tahun berarti nilainya Rp200 juta. Bagaimana mencapainya? Menurut Tony Eddy, Presdir Tony Eddy & Associates (TEA), konsultan properti yang pernah memasarkan kondotel di Bali, penghasilan pemilik hotel yang moderat pemilik kondotel per tahun adalah 1000 x tarif sewa per malam. Angka 1000 didapat dari 365 (jumlah hari/tahun) x [tingkat hunian kondotel rata-rata 60 persen x 45 persen (pendapatan bersih setelah dikurangi over head cost)]. Misalnya, Anda membeli kondotel Rp2 miliar/unit. Bila mengharapkan yield 10 persen atau Rp200 juta/tahun, berarti unit kondotel harus disewakan Rp2 juta/malam. Pertanyaannya, laku apa tidak? “Kalau tidak laku berarti harga kondotelnya terlampau mahal,” katanya.
Selain harga, keberhasilan kondotel juga ditentukan lokasi. Yang di prime area, yakni di dekat pantai memiliki prospek lebih bagus. Jangan heran hotel, kondotel, dan vila berjajar rapat di sepanjang pantai Kuta sampai Seminyak.
