Cara Berinvestasi dan Berbisnis Condotel

Cara Berinvestasi dan Berbisnis Condotel

Cara investasi pada kondotel sama seperti apartemen akan tetapi ada hal yamg membuat menjadi beda:
1.  Belilah condotel dalam keadaan sebelum louncing biasanya harga masih perdana akan tetapi
     kenali
     duhulu developernya dan seberapa besar komitmen developer tersebut untuk project nya
2.  Pilihlah yang bagus lokasinya dan mudah di acces dari manapun dan serta dekat dengan kawasan wisata
3.  Carilah yang memberikan profit yang menjanjikan dan jelas
4.  Pilih condotel yang operatornya mempunyai jaringan yang luas dan berperstasi
5.  Mintalah kepastian kapan hotel di bagun dan kapan hotel beroperatioanal
6.  Pilihlah sistem perhitungan ROI yang gampang di mengerti oleh anda
7.  Pastikan berapa target occupancy hotel yang di bebankan ke opertaror hotel dalam kewajaran dari
     total unit kamar hotel yang di pasarkan hal ini berpengaruh terhadap hitungan ROI yang diterima
8.  Pastikan harga sewa unit masih batas kewajaran di kawasan terserbut, jangan sampai ada hotel sekelas yang sama dengan sewa yang jauh lebih murah, hal ini akan mengangu nilai occupancy hotel dan mempengaruhi nilai ROI yang anda terima
9.  Pastiakn seterfikat tanah adalah HGB atas hak milik  bukan girik atau bukan tanah ulayat, bukan tanah adat dan bukan tanah hak sewa lahan, dan pastikan sertifikat unit anda adalah seterfikat hak milik strata title
10. Belilah unit dengan tempo cara bayar yang pendek, dan masa promosi biasanya harga jauh lebih murah

INVESTASI CONDOTEL

INVESTASI CONDOTEL

Condotel adalah singkatan dari Condominium dan Hotel Sering juga di sebut sebagai Strata Hotel atau Apartement. Condotel ini awal mulanya populer di Amerika. Di sana condotel biasanya berbentuk bangunan tinggi dan mewah. Sama halnya dengan condominium, unit condotel juga dapat dimiliki oleh perseorangan. Dan saat pemilik tidak menempati unitnya, unit tersebut dapat disewakan layaknya hotel, dan biasanya dikelola oleh hotel management. Inilah yang akhirnya yang memunculkan istilah condotel. Kini, penawaran condotel di Amerika sudah mengarah bukan lagi sebagai hunian biasa layaknya seperti membeli rumah, tetapi sudah lebih pada tawaran investasi. Karenanya, iklan-iklan condotel diawasi sangat ketat di sana.

Berinvestasi di condotel pada dasarnya sama saja dengan investasi di apartment atau condominium biasa. Jadi sebaiknya dengan horison investasi menengah ke panjang.  Berbeda dengan rumah biasa (landed house) investasi ini sedikit berbeda pada status kepemilikan, biasanya berupa sewa dalam sekian tahun (leasehold), strata tittle atau freehold. Jadi ada sedikit perbedaan pada aspek legalnya. Beberapa hal yang mungkin bisa jadi pertimbangan sebelum investasi condotel :
Hal pertama yang harus diketahui adalah status tanah, apakah hak milik, hak sewa, atau hak guna pakai. Usia condotel biasanya disesuaikan dengan lama hak sewa/pakai tanahnya. Untuk tahap awal biasanya pengembang menawarkan masa sewa 20 atau 25 tahun. Nah jika ternyata tanah tempat menjejak condotel dapat diperpanjang maka ada kemungkinan masa sewa juga diperpanjang.
Sebagai pemilik unit Anda berhak mendapatkan uang sewa unit dari pengelola, besarnya tergantung perjanjian Anda dengan pengembang. Pembagian uang sewa ini sangat beragam, ada yang bagi hasil murni, ada juga yang digabungkan dengan minimum return guarantee. Perhatikan dengan baik skema yang ditawarkan untuk dapat memperkirakan tingkat pengembaliannya (return).
Kendati unit Anda akan dikelola oleh manajemen hotel, namun pemilik unit berhak menempati unitnya selama 12 s/d 30 hari setahun. Jumlah hari ini juga berbeda-beda untuk tiap-tiap condotel. Misalnya Anda sering berlibur ke Bali dan memiliki unit condotel di Bali, maka Anda bisa tinggal di unit Anda selama liburan, dengan demikian Anda tidak perlu lagi membayar hotel. Ini juga salah satu yang mesti Anda masukkan dalam perhitungan return. Dan jika kuota tinggal Anda tidak terpakai semua, beberapa condotel masih membolehkan untuk ditempati orang lain yang Anda daftarkan, tentu saja uang sewa masuk ke kantong Anda.
Biaya-biaya terkait pemeliharaan unit sudah menjadi kewajiban pengelola, jadi Anda menerima sewa bersih. Andapun terbebas dari kerepotan memelihara unit Anda.
Trend menginap di condotel diperkirakan akan terus naik, sebab dibandingkan menginap di hotel, fasilitas di condotel jauh lebih lengkap, dalam setiap unit biasanya ada ruang tamu dan dapur disamping fasilitas-fasilitas standard hotel lainnya.
Beberapa model penawaran condotel :
Condotel sudah ditawarkan saat konstruksinya belum dimulai. Konsep dan reputasi pengembang menjadi kunci. Masa konstruksi biasanya berlangsung 1 hingga 2 tahun. Jadi saat Anda memutuskan membeli sebuah unit bisa jadi Anda baru akan melihatnya 2 tahun kemudian. Untuk mengurangi risiko keterlambatan, baca betul perjanjian jual-belinya.
Selama masa kontruksi Anda tidak akan mendapatkan uang sewa, tapi biasanya pengembang menyiasati ini dengan skema pengembalian return dalam bentuk rental guarantee sekian % dari nilai unit. Usahakan membeli unit se awal mungkin sebab biasanya harga unit akan naik seiring dengan jumlah unit yang sudah terjual. Kalau bisa mendapatkan unit saat pre-launching Anda berpeluang mendapatkan harga bagus.
Buy back by management. Ada kalanya pengembang menawarkan program buy-back atas unit yang Anda beli. Tawaran ini bisa Anda jadikan mitigasi risiko investasi Anda. Pastikan tawaran ini dinyatakan dalam perjanjian.
Biasanya pengembang menawarkan skema pembayaran beragam, antara lain:
Pembayaran tunai (cash keras) biasanya diikuti dengan diskon tunai yang cukup besar. Diskon ini sebenarnya lebih sebagai cost of money dari uang Anda sendiri. Bagi pengembang, dengan pembayaran tunai di depan akan mengurangi biaya konstruksi yang harus dikeluarkan oleh pengembang.
Beberapa pengembang juga menawarkan cicilan tanpa bunga untuk jangka waktu tertentu (semacam in-house KPR). Untuk skema ini diskon yang diberikan biasanya lebih kecil dibandingkan tunai keras.
Beberapa bank Nasional juga memiliki produk KPA jenis ini. Namun perlu diperhatikan bahwa tidak semua bank bersedia membiayai KPA sebelum konstruksi mencapai persentase tertentu. Diskon pengembang sangat kecil jika ada.
Uang sewa ditarik ke depan. Pertimbangkan tawaran ini dan bandingkan dengan skema lainnya sebab jika Anda menarik uang sewa di depan berarti dalam beberapa tahun kemudian tahun Anda tidak mendapatkan return.
Anda juga bisa mengambil tawaran uang Anda kembali setelah cicilan lunas. Skema ini adalah gabungan dari cicilan biasa dengan produk asuransi, tentu untuk ini Anda harus membeli polis asuransinya.
Sepertinya mudah dan sangat menguntungkan. Sebagai sarana investasi, Anda tetap harus menghitung tingkat pengembaliannya (ROI)-nya. Nilai sebuah unit condotel relatif lebih tinggi dibandingkan dengan unit apartment dengan kualitas setara. Ini karena Anda tidak perlu repot-repot mencari penyewa karena biasanya dikelola oleh jaringan manajemen hotel.

Untuk condotel, biasanya ditawarkan dalam kondisi full furnished sesuai standar pengelola. Jadi disamping unitnya Anda juga harus menambah biaya furniturnya. Beberapa pengembang memasukkan furniture berikut peralatan electronik ke dalam harganya.

Beberapa condotel mewah ditawarkan dalam mata uang USD, fluktuasi nilai tukar dapat memengaruhi return investasi. Dari beberapa tawaran pengembang yang pernah saya dapat, rata-rata menawarkan tingkat return cukup menarik, masih di atas inflasi. Belum lagi kalau dihitung nilai sewa yang dapat kita tempati.

Disamping dari nilai sewa, Anda masih berpeluang mendapatkan kenaikan harga unit, yang biasanya cenderung naik setelah unit hampir habis terjual. Akhirnya, lokasi unit sebuah condotel menjadi faktor penting dari tingkat return investasi. Perhatikan juga manajemen hotelnya karena dengan manajemen hotel yang bagus akan berpengaruh pada bagi hasil sewa unit.

Tips yang bisa anda pergunakan saat memilih Condotel:
Selidiki tingkat okupansi hunian hotel di lokasi Condotel idaman. Sebagai hotel, return condotel sangat tergantung dengan tingkat huniannya. Makin tinggi, makin laku hotel tersebut akan sangat berpengaruh pada pendapatan anda. Biasanya operator hotel terkenal akan lebih mudah memasarkan hotelnya, dan lebih baik dalam hal pelayanannya. Tetapi perhatikan juga kepadatan hotel yang ada di wilayah incaran anda. Makin banyak pemain berarti makin sedikit porsi kue yang bisa didapat bukan?
Cermati tawaran pembagian keuntungannya. Ada yang perbulan, per kuartal maupun tahunan. Pembagian keuntungan ini juga tidak langsung dibayarkan, karena butuh waktu untuk perhitungan akuntansi dan pajak. Biasanya dana akan dikreditkan ke rekening anda sekitar 1 hingga 2 bulan dari periode penghitungannya. Oya, saat menganalisis asumsi return jangan lupa untuk memasukkan komponen pajak ya. Untuk pendapatan sebagai pemilik unit anda akan dikenai Pph sebesar 10%. Baca kontraknya dengan teliti, untuk memastikan semua hak anda terpenuhi dan kewajiban dapat anda laksanakan.
Sebagaimana investasi properti, resiko-resiko dalam pemilihan condotel memiliki resiko yang sama, seperti adanya depresiasi atau penurunan harga bangunan. Untuk condotel, biaya depresiasi furniture dan renovasi ruang juga perlu diperhitungkan sebagai biaya investasi. Jangan lupa dengan aspek legal bangunan, seperti ijin peruntukan, dan status kepemilikan tanahnya.
Prioritaskan pembelian rumah pertama. Condotel didesain sebagai investasi properti untuk rumah kedua, ketiga dan selanjutnya, bukan untuk hunian tetap. Sebagai kendaraan investasi, kurangi faktor emosional saat memilih. Sebesar apapun rasa suka anda pada condotel di pinggir pantai Bali, misalnya, tetaplah perhitungkan potensi return nya. Jangan sampai membayar ratusan juta dengan cicilan KPA bertahun-tahun hanya untuk menikmati beberapa hari dalam setahun menginap gratis, dengan return yang minimal.  Tipe investasi ini akan lebih bermanfaat untuk anda yang sering bepergian secara rutin ke suatu kota tertentu karena akan mempermudah dan menghemat biaya akomodasi.
Tetap pertimbangkan berbagai investasi lain dan pilihlah yang memberikan resiko, return dan karakteristik yang paling sesuai dengan kebutuhan anda
Jika semua sudah sesuai dengan kebutuhan anda, jangan lupa menjaga alokasi cash flow anda. Walaupun ada tambahan cicilan bulanan untuk pembayaran KPA Condotel, cash flow anda tetap positif.

Apa itu Investasi Condotel?

Apa itu Investasi Condotel?
From The Desk of Fitri Oktaviani

DSC_0337Setelah sebelumnya marak di Amerika, beberapa tahun terakhir ini, penawaran Condotel merebak di bursa properti Indonesia. Penawaran-penawarannya biasa dikemas dengan strategi marketing yang menarik, iming-iming guaranteed return, hak menempati unit selama 12-30 hari dalam setahun dan lokasi yang strategis di tengah kawasan bisnis atau tempat wisata. Di Indonesia, lokasi favorit penawarannya adalah di Jakarta, Bali, Bandung dan Yogyakarta.

Apa sih sebenarnya Condotel? Dari namanya, Condotel berasal dari Condominium Hotel yaitu condominium atau bangunan tinggi alias apartemen yang dioperasikan sebagai hotel dan memiliki fasilitas hotel. Bedanya, unit-unit atau kamarnya dimiliki oleh investor perorangan, tetapi biasanya dioperasikan pihak ketiga yaitu pihak management hotel (misalnya Aston, Ascott dll). Kelebihannya dari hotel adalah tata ruangnya yang relatif lebih nyaman. Satu unit condotel biasanya dilengkapi dengan ruang tamu, ruang makan dan dapur sehingga ideal untuk tinggal lebih lama dan harga sewanya bisa lebih tinggi dari hotel.

Apakah Condotel bisa menjadi salah satu alternatif investasi? Dengan berbagai skema menarik yang ditawarkan oleh Developer, condotel menjadi salah satu alternatif investasi property selain tanah, rumah/apartmen sewa ataupun ruang bisnis dan kos-kos-an. Kelebihan utama condotel adalah jenis properti ini memungkinkan pemiliknya untuk menempati unitnya saat berbisnis ataupun berlibur, dan mendapatkan uang sewa saat tidak menempatinya.

Dengan suku bunga deposito yang rendah, tingkat rental guarantee condotel di sekitar 8-12% setahun (tahun 2012) memang menggiurkan. Nah, namun ingat, berhati-hati juga apabila rental guarantee yang dijanjikan sebetulnya telah dimasukkan kedalam harga jual unit condotel. Adanya alternatif penarikan uang sewa (biasanya atas rental guarantee) di awal yang dapat mengurangi harga unit, merupakan salah satu indikatornya.

Sebagai investor yang cerdas, tetaplah ingat bahwa anda perlu menghitung potensi keuntungan dan resiko atas uang yang akan anda tanamkan. Setidaknya, ada 5 hal yang patut Anda pertimbangkan sebelum memutuskan untuk berinvestasi di condotel.

Pertama, saat ini banyak condotel yang ditawarkan bahkan saat konstruksi bangunannya belum ada. Investor awal yang membeli akan mendapatkan harga yang jauh lebih murah karena turut membiayai pembangunan properti tersebut. Hal tersebut akan memberikan resiko yang lebih tinggi bagi investor.

Kedua, perhatikan juga skema rental guarantee yang ditawarkan. Garansi biasanya diberikan terbatas, hanya untuk beberapa tahun, atau berlaku surut dengan persentase yang akan berkurang seiring waktu. Setelah masa garansi biasanya ada juga skema bagi hasil berdasarkan tingkat okupansi hotel, dengan rasio tertentu antara investor dan pengelola. Walaupun nilai keuntungan yang akan anda terima kelak adalah nilai bersih (pajak penghasilan akan dipotong dari keuntungan yang diberikan berkala), tetapi sebenarnya anda turut membayar biaya pemeliharaan, operasional, marketing dan fee untuk pihak manajemen hotel. Jumlah pendapatan pemilik unit akan proporsional sesuai dengan unit yang dimilikinya. Biasanya ada rasio tertentu untuk pembagian pendapatan ini, yang populer adalah 50:50 dan 60:40 untuk investor.

Ketiga, hak untuk tinggal di hotel perlu dipertimbangkan sebagai tambahan keuntungan atau return. Untuk anda yang membeli condotel di lokasi favorit yang akan sering dikunjungi, menjadi investor bisa lebih menguntungkan karena anda bisa lebih sering menikmati unit yang telah dibeli . Biasanya pihak manajemen hotel memberikan hak tersebut dalam bentuk voucher menginap yang bisa anda jual untuk mendapatkan tambahan keuntungan, atau untuk berbagi bersama sahabat.

Keempat, sayangnya hak-hak untuk pemilik unit bisa berubah dalam jangka panjang. Biasanya mayoritas pemilik unit adalah pihak developer atau manajemen hotel, dan silent investor sehingga tidak perlu heran jika makin lama hak menginap atau fasilitas yang anda terima saat menginap, akan makin berkurang. Dan sebagai tamu, anda tidak otomatis bisa menggunakan unit yang anda beli lho. Anda tetap perlu reservasi sebelumnya, dan belum tentu bisa menginap di unit yang anda beli. Kecuali jika unit tersebut sedang kosong.

Kelima, Perhatikan juga hak-hak anda yang lain ya. Seperti hak kepemilikan yang bisa berupa strata title ataupun hak guna pakai. Dalam bangunan horizontal, hak atas sebidang tanah dan fasilitas umum yang digunakan akan dibagi kepada semua pemiliknya secara proporsional.

Terakhir, di Amerika saat ini penawaran Condotel diawasi ketat oleh pemerintah melalui SEC. Karena berbeda dengan rumah, condotel merupakan skema investasi sehingga banyak aspek yang perlu dipertimbangkan saat membelinya. Kepemilikan rumah pertama biasanya dipengaruhi oleh aspek emosional, tetapi jika anda berminat membeli condotel pastikan dan bahwa uang yang anda keluarkan bisa memberikan potensi return sesuai dengan tujuan investasi.

SAHID YOGYA CONDOTEL

Sahid Yogya Condotel meluncurkan produk yang ditunggu-tunggu para investor yaitu Amarta Executive Condotel, suatu condotel premium. Amarta Executive Condotel berada di Sahid Yogya Lifestyle City. Kawasan ini berdiri di atas tanah seluas 2,2 Ha. Sahid Yogya Condotel mengusung konsep kawasan mixed use, di mana dalam satu kawasan ada condotel, apartemen, mall, convention hall (Ballroom dan meeting room), dan hotel. Kawasan ini akan menjadi tempat yang favorit dan nyaman untuk dikunjungi, bekerja dan bermain. “ Sahid Yogya Condotel akan menjadi sebuah kawasan lifestyle yang memenuhi semua kebutuhan para pengunjung, karena fasilitas yang ada dalam kawasan ini sangatlah komplit, Mall yang akan kita hadirkan lebih unik dibanding dengan Mall yang ada sekarang, jika Mall yang lain lebih pada shooping, kita akan lebih banyak ke lifestyle , kuliner dan nuansa culture serta green,” terang Lili Handayani Supervisor PT. Sahid Inti Dinamika.

Berada pada lokasi yang premium, Sahid Yogya Condotel sangat mudah dijangkau karena lokasi ini relatif dekat dengan berbagai universitas terkemuka di kota Jogja seperti, Universitas Atmajaya Yogyakarta, Universitas Proklamasi STIE YKPN, UPN Veteran Yogyakarta, Universitas Islam Indonesia, Universitas Proklamasi, STTNAS, dan berbagai sekolahan lanjutan. Selain itu untuk kebutuhan kuliner dan sarana hiburan ada dalam lokasi ini dengan standar yang terjaga dan berkelas, contohnya Blitz Megaplex dan Fun World.
Amarta Executive Condotel berada di tower barat dan timur lantai 6 – 9, sehingga memiliki view sky garden dan city view. Dikatakan Lili, pada Amarta Executive Condotel memiliki banyak kelebihan pada view dan interior. “Interior yang kami hadirkan pada Amarta lebih mewah dan Exclusive, viewnya pun lebih menarik”, katanya saat di Marketing Gallery di Jalan Babarsari No. 2 Catur Tunggal Depok Sleman, di mana kantor ini juga terdapat Show Unit untuk tipe Amarta dan Condotel lainnya.

Sejak soft launching Oktober 2014, Amarta Executive Condotel yang terdiri dari 117 unit dan mendapat respon pasar yang cukup baik. Menurutnya pasar investasi di Jogja khususnya condotel menyimpan potensi yang menarik dan meningkat pesat. Hal tersebut lebih dikarenakan iklim pertumbuhan properti di Jogja yang terus berkembang. “Didukung oleh developer dan operator dari Sahid Group, kami memprediksi kenaikan capital gain pertahunnya bisa mencapai 10 % - 30 %”, tutur Lili semangat. Dengan pengelola dari Sahid Hotel yang merupakan industri hotel terbesar di Indonesia yang telah berpengalaman selama 49 tahun dalam mengelola hotel dengan infrastruktur jaringan pemasaran secara global, Amarta Executive Condotel akan menjanjikan passive income yang menarik bagi para investor.

Tak hanya itu Lili juga menuturkan, pihaknya memberikan keunggulan lain bagi investor yang menanamkan modalnya di Amarta Executive Condotel. Guaranteed Return On Investment (ROI) 20 % selama dua tahun pertama, free stay selama 21 points untuk dua tahun pertama, memiliki potensi BEP di tahun ke 8, buyback guarantee hanya 8 tahun, status kepemilikan sertifikat Hak Milik dan profit sharing 55 % Owner dan 45% pengelola, semua ini tentu akan menguntungkan bagi para investor.“
Kami memprediksi occupancy hotel di Sahid Yogya Condotel bisa tumbuh di atas 70 % karena memiliki infrastruktur yang lengkap dan brand yang kuat, dan roomrate yang untuk satu unit Amarta Executive Condotel dikisaran 1, 3 juta per malam”, tutur Lili.
Saat ini unit ditawarkan pada kisaran harga mulai dari 970 jutaan dengan tiga pilihan tipe, yakni tipe Superior 88 unit dengan luas area 25.72 m2, Junior Suite 17 unit dengan luas 37.22 m2, dan Executive Suite 12 unit dengan luas 40.14 m2.

Jaringan Apartemen Singapura Kelola Citadines Punaka Yogyakarta

Jaringan Apartemen Singapura Kelola Citadines Punaka Yogyakarta

YOGYAKARTA, KOMPAS.com - The Ascott Limited (Ascott), bisnis unit apartemen servis (serviced apartment) berbasis di Singapura, memperkuat eksistensinya di Indonesia dengan menandatangani kontrak manajemen baru untuk mengelola Citadines Punaka Yogyakarta.

Apartemen servis ini mencakup 308 unit, dan direncanakan beroperasi pada 2018 mendatang. Lokasinya berada di Jl Lowanu yang dapat diakses dari kawasan komersial Malioboro, dan Jalan Lingkar Luar Yogyakarta.

Regional General Manager Ascott Indonesia dan Australia, Kenneth Rogers, mengatakan, kehadiran Ascott di kota gudeg ini termotivasi pertumbuhan aktivitas pariwisata, dan kegiatan komersial.

"Dalam beberapa tahun terakhir, pertumbuhan pelancong internasional juga sangat signifikan. Selain itu, investasi berkembang pesat, dan diharapkan terus menunjukkan tren positif. Kami mengharapkan kinerja sektor perhotelan dan penginapan kinerja akan semakin meningkat," tutur Rogers dalam keterangan tertulis kepada Kompas.com, Rabu (2/9/2015).

Citadines Punaka Yogyakarta akan menjadi properti yang ke-12 di Indonesia dan memperluas kehadiran Ascott di kota-kota berkembang. Hingga saat ini, portofolio Ascott di negara ini sebanyak 2.600 unit apartemen servis.

Proyek ini dikembangkan oleh PT Mas Properti Nusantara. Mereka merancang Citadines Punaka Yogyakarta setinggi 19 lantai. Ada tiga varian unit apartemen servis yang ditawarkan, yakni tipe studio, satu kamar tidur, dan dua kamar tidur.

Setiap unit apartemen dilengkapi dengan dapur, kamar mandi, area kerja dan ruang tidur yang terpisah serta fasilitas modern lainnya seperti home-entertainment system dan jaringan internet nirkabel.

www.kompas.com