Sunday, April 26, 2015
BERKENALAN DENGAN INVESTASI KONDOTEL
BERKENALAN DENGAN INVESTASI KONDOTEL
Mempersiapkan diri agar dapat menikmati pensiun yang menyenangkan banyak dilakukan orang dengan melakukan investasi. Salah satunya di bidang properti, yaitu condotel.
Apa itu condotel? Jika Anda menebak ini adalah gabungan dari condominium dan hotel, maka Anda benar. Condotel adalah kondominium yang dikelola layaknya pengelolaan hotel. Tampak luar hotel dan condotel sama, yang membedakan hanya kepemilikannya saja. Setiap kamar yang ada di hotel menjadi milik investor pribadi tetapi dioperasikan oleh pihak ketiga, yaitu management hotel (misalnya Aston, Ascott dll).
Sejak beberapa tahun lalu jenis investasi baru ini mulai menyebar di Indonesia, terutama Jakarta, Bali, Bandung dan Yogyakarta. Kini condotel marak dilakukan beberapa pengembang properti, karena bagi mereka ini sama halnya dengan berbagi risiko.
Investasi condotel dapat diartikan salah satu pilihan dari investasi properti yang investornya seperti membeli kamar hotel saja, sehingga keuntungannya dibagi sesuai perjanjian dengan pengelola hotelnya.
Tak seperti membeli apartemen yang harus membeli furnitur dan mengatur interiornya sendiri, condotel tak perlu serepot itu. Pembelian condotel sudah termasuk segala perabot dan interior di dalamnya. Juga tak perlu pusing dalam hal perawatan, karena pihak pengelola hotel yang melakukannya.
Apakah menguntungkan? Menurut Perencanaan Keuangan, Prita Ghozie dari ZAP Finance, dengan suku bunga deposito yang rendah, tingkat rental guarantee condotel sekitar 812% setahun (tahun 2012) memang menggiurkan.
Tetapi, sebelum terjun di bisnis ini ada baiknya perhatikan dulu beberapa hal berikut ini:
1. Lokasi
Pastikan lokasi condotel strategis. Artinya dekat dengan area bisnis, mudah diakses, dan tak jauh dari tempat liburan karena biasanya orang butuh tempat untuk singgah sementara, baik saat perjalanan bisnis ataupun wisata.
2. Pengembang
Pastikan developer-nya yang sudah terpercaya. Maksudnya memiliki rekam jejak yang baik, sehingga jangan sampai terjadi keterlambatan penyelesaian pembangunan atau bahkan gagal bangun.
Apalagi saat ini banyak condotel yang ditawarkan bahkan saat konstruksi bangunannya belum ada. Investor awal turut membiayai pembangunan properti tersebut dan ditawarkan dapat membeli condotel dengan harga lebih murah. Tetapi tersebut tentunya akan memberikan resiko yang lebih tinggi bagi investor.
3. Pengelola
Pengalaman dalam mengelola hotel dan menjamu tamu dari pihak pengelola menjadi perhatian penting lainnya sebelum memutuskan membeli condotel. Jika pihak pengelola telah memiliki banyak jaringan di bisnis ini, itu bisa menjadi salah satu indikatornya.
4. Fasilitas
Ketahui fasilitas apa saja yang bakal ada nanti. Kelengkapan fasilitas juga menjadi acuan tamu yang akan menginap. Dan itu pasti berpengaruh terhadap pembagian keuntungan nanti.
Berdasarkan riset perusahaan travel online Orbitz pada Juni 2012 lalu yang dilansir tourismmonitor.com ditemui tiga hal yang dingini konsumen.
Pertama, transportasi yang nyaman. Tak ada kesulitan mencapai lokasi penginapan. Kedua, kolam renang. Sarana hiburan terdekat saat menginap, terlebih bersama keluarga. Ketiga, layanan ekstra. Seperti tempat penampungan hewan peliharaan, layanan spa, pusat kebugaran dan Wi-Fi.
5. Status Kepemilikan
Perhatikan juga status kepemilikan atas condotel yang akan dibeli. Hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai.
Hak milik adalah status tertinggi dalam kepemilikan bangunan, dan waktu hak milik tidak dibatasi. Hak guna bangunan yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri. Dengan jangka waktu yang diberikan biasanya 30 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun. Hak guna bangunan diperuntukkan untuk WNI dan badan usaha yang dibentuk berdasarkan UU Indonesia dan berdomisili di Indonesia.
Sedangkan hak pakai menurut pasal 41 UU Pokok Agraria adalah hak untuk menggunakan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung dari negara. Atau tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanah. kalau hak pakai, warga negara asing bisa mendapatkannya. Dengan waktu pakai paling lama 20 tahun.
6. Hak dan kewajiban
Hak yang didapat pemilik biasanya adalah, rental guarantee dan profit sharing. Rental guarantee yaitu jaminan sewa dari pengembang kepada pembeli Condotel yang nilai rata-rata yang diberikan pengembang 8 persen per tahun dari harga beli. Sedangkan profit sharing adalah pembagian keuntungan yang sebelumnya telah dikurangi untuk biaya pengelolaan condotel dalam kisaran 40-60 atau 50-50 (investor-pengembang).
Ditambah dengan inap gratis (free stay) biasanya diberikan berupa voucher menginap. Jika Anda sedang tidak ingin berkunjung ke sana, voucher ini bisa Anda jual atau diberikan kepada kerabat Anda. Proses penggunaan fasilitas free stay ini sama seperti tamu lainnya, yaitu Anda harus tetap melakukan reservasi terlebih dahulu.
Sedangkan mengenai kewajiban, investor diharuskan melunasi pembayaran sesuai skema yang ditawarkan pengembang dan kemudian dipilih investor. Seperti, tunai atau kredit.
Keuntungan lain yang bisa didapatkan dari investasi di bidang properti adalah nilainya yang selalu naik, begitu juga dengan condotel. Condotel pun juga bisa digunakan sebagai agunan ketika memerlukan pinjaman uang ke bank.
Baca lagi dengan seksama perjanjian Anda dengan pengembang dan perhitungkan juga perkiraan nilai balik modal menurut Anda. Ada pengembang yang menawarkan buy-back atas condotel yang Anda beli. Pastikan ini juga ditanyakan saat Anda berniat melakukan investasi di sini.
Perlu juga diperhatikan, beberapa condotel mewah menggunakan harga jual dalam mata uang dolar US. Karenanya fluktuasi nilai tukar perlu dipikirkan juga. Serta perhatikan juga pemilihan waktu pembayarannya. Harga condotel cenderung naik sejak penawaran pertama kali hingga sampai unit terjual habis. Jadi, pembelian pada tahap penawaran awal dapat meningkatkan kecepatan ROI (return on investment) Anda.
Berikut tabel simulasi investasi condotel untuk mencapai ROI dalam nilai jutaan rupiah.
Note:
A: Occupancy / persentasi penyewa kamar
B: Room Rate / tarif Kamar
C: Revenue / keuntungan
D: Return to Investor / pembagian hasil keuntungan ke investor (40%)
E: Initial Investment / investasi awal
F: % ROI (3 years guarantee p.a) / jaminan penyewaan
G: % Accumulated ROI / jumlah ROI
Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5 Tahun 6 Tahun 7 Tahun 8 Tahun 9 Tahun 10
A 48 % 57 % 63 % 68 % 68 % 68 % 68 % 68 % 68 % 68 %
B 1,37 1,57 1,75 1,86 1,93 2,01 2,09 2,17 2,26 2,35
C 240.02 326.64 402.41 461.65 479.03 498.88 518.74 538.59 560.93 583.27
D 96.01 130.66 160.97 184.66 191.61 199.55 207.50 215.44 224.37 233.31
E 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 170000
F 8 % 8 % 8 % 10,9 % 11,3 % 11,7 % 12,2 % 12,7 % 13,2 % 13,7 %
G 8 % 16 % 24 % 34,9 % 46,2 % 57,9 % 70,1 % 82,8 % 96 % 110 %
150 % BUY BACK GUARANTEE SETELAH 10 TAHUN 50 %
KEUNTUNGAN INVESTOR SETELAH 10 TAHUN 160 %
Yang harus Anda cermati, investasi condotel juga berbeda dengan investasi lain karena berorientasi investasi menengah ke jangka panjang. Peningkatan nilai condotel pada umumnya terjadi dari waktu ke waktu, hingga semakin lama harga jual kembali (capital gain) akan semakin tinggi.
Sebelum berinvestasi di condotel, Anda selaku investor juga harus mencermati aspek likuiditas dari condotel. Likuiditas adalah ukuran kemudahan suatu investasi untuk dicairkan atau dijadikan uang tunai. Kemudahan condotel untuk dijual kembali biasanya dipengaruhi oleh banyak faktor seperti lokasi, fasilitas condotel, dll.
Nah, sudah siapkah dana pensiun Anda untuk berinvestasi condotel?
Melirik Investasi Properti Condotel
Melirik Investasi Properti Condotel
Selama sedekade terakhir, investasi properti hunian di tengah kota-kota besar kian melambung. Kebanyakan memang apartemen. Namun belakangan ini, jenis properti condominium hotel alias condotel juga makin marak digemari.
Jaminan keamanan dan kenyamanan jarak untuk berpergian memang merupakan pertimbangan utama untuk memiliki properti di tengah kota – khususnya bagi para eksekutif muda. Kalau pun tidak untuk ditinggali, properti ini juga bisa jadi ladang bisnis yang menguntungkan untuk disewakan.
Condotel,merupakan salah satu jenis properti di tengah kota yang makin gencar dipasarkan. Agak berbeda dengan apartemen, unit condotel lebih tertata rapi karena diberi sentuhan a la hotel.
Condotel bahkan bisa dibilang lebih nyaman dari hotel, karena dilengkapi dengan ruang tamu, ruang makan, dan dapur. Sangat ideal untuk ditinggali lebih lama. Praktis, harga sewanya pun lebih tinggi ketimbang kamar hotel berkelas sama. Itulah mengapa investasi condotel dipandang menguntungkan akhir-akhir ini.
Dengan management hotel profesional yang telah berpengalaman di bidangnya, pengaturan dan sirkulasi bisnis sewa plus layanan pun pasti akan lebih terjamin. Tertarik terjun di bisnis condotel?
Tunggu sampai penawaran dari pihak sales dan marketing condotel mendatangi Anda. Mereka akan memberikan iming-iming menarik, dengan jaminan modal balik bergaransi (guaranteed return).
Itu saja?
Belum. Mereka akan memberikan penawaran kepada Anda sebagai calon pemilik, untuk menempati unit condotel itu dengan jangka waktu tertentu per tahun. Biasanya mulai dari 12-30 hari Anda bebas menempati unit condotel itu untuk keperluan berbisnis atau berlibur. Saat tak ditempati, unit condotel itu akan memberikan pemasukan tambahan kepada Anda, dari uang sewa yang dihasilkan.
Namun, segala penawaran itu akan mubazir jika lokasi yang ditawarkan tak sesuai dengan perkembangan bisnis. Untuk yang satu itu, pihak pengembang condotel telah memiliki jaringan bisnis di kota-kota besar dan tujuan wisata di Indonesia, seperti Jakarta, Bali, Bandung, dan Yogyakarta.
Dengan skema bisnis menarik dari pihak pengelola condotel, investasi itu adalah alternatif menarik selain menanamkan uang di bidang properti konvensional seperti membeli tanah dan rumah atau menyewakan ruang perkantoran atau untuk dikontrakkan.
Investasi condotel adalah opsi cadangan, terutama saat bunga deposito di tingkat rendah. Maklum saja, pada 2012, jaminan sewa (rental guarantee) condotel mencapai 8-12 persen setahun dan nilai itu cukup menggiurkan.
Anda harus berhati-hati apabila jaminan sewa itu telah termasuk dalam harga jual condotel. Sebab, alternatif penarikan uang sewa (atas rental guarantee) pada awal masa investasi, dapat mengurangi harga unit condotel itu.
Setidaknya ada lima hal yang patut Anda pertimbangkan sebelum terjun dan membeli unit condote lpilihan. Apa saja?
1. Risiko awal
Sudah lazim pada zaman sekarang pihak pengembang membebankan biaya konstruksi awal kepada pembeli. Begitu juga dengan condotel. Mereka yang membeli unit sebelum condotel itu berdiri, akan mendapatkan harga yang jauh lebih murah. Mengapa demikian?
Mereka akan menanggung risiko lebih tinggi, karena kemungkinan unit condotel tak berdiri dalam jangka tertentu akan sangat besar. Bangunan berlantai banyak dengan sedemikian kompleks teknik konstruksinya akan memakan biaya yang sangat besar.
Fluktuasi harga bahan dan tingkat suku bunga yang variatif akan membebani proses konstruksi itu. Itulah yang mengapa risiko awal pemilik condotel akan sangat besar.
2. Perhatikan detail bisnis
Yang harus diperhatikan di sini adalah skema jaminan sewa alias rental guarantee. Jaminan yang diberikan pihak pengelola biasanya berlangsung terbatas selama beberapa tahun. Bisa juga pihak pengelola menawarkan skema bisnis dengan persentase keuntungan Anda yang akan berkurang setelah jangka waktu tertentu.
Itu yang harus Anda cermati. DuitPintar.com menyarankan, Anda sudah membekali diri dengan pengetahuan tentang hal itu. Kalau pun belum, Anda bisa meminta pendapat dari rekan yang lebih ahli soal manajemen konstruksi.
Selain itu, pihak pengelola condotel juga dapat menawarkan skema bagi hasil, dengan berdasar pada tingkat hunian unit tersebut. Anda harus berhati-hati, meski telah menerima keuntungan bersih.
Sebab, keuntungan bagian Anda biasanya telah dipotong dari biaya-biaya lain yang timbul, seperti pemeliharaan, fee pemasaran untuk pengelola, dan juga biaya operasional lain.
Perbandingan keuntungan yang populer antara pengelola dan pemilik condotel adalah 50-50 atau 60-40.
3. Tambahan keuntungan pemilik
Anda memiliki hak untuk tinggal dalam rentang waktu tertentu dalam setahun. Manfaatkan!
Apalagi jika condotel Anda berada di lokasi liburan favorit.Anda sebagai pemilik pasti akan senang menempati unit condotel itu.
Kalau pun tidak bisa, Anda tetap bisa menarik keuntungan secara finansial. Biasanya pihak pengelola memberikan voucher menginap sebagai jatah bagian Anda. Jual voucher itu jika tak terpakai. Anda juga bisa membagi voucher itu kepada rekanan atau relasi bisnis Anda.
4. Hati-hati perubahan
Hak menginap Anda sebagai pemilik condotel akan berubah seiring dengan berjalannya waktu. Anda tak perlu kaget jika hak menginap Anda akan berkurang.
Bahkan, bisa jadi Anda harus melakukan reservasi dulu ketika akan menginap di unit condotel milik Anda. Maklum saja, unit itu telanjur sudah dipesan orang lain dan meskipun Anda berstatus sebagai pemilik, harus mengalah.
5. Hak kepemilikan
Di bangunan bertingkat banyak, hak kepemilikan adalah hak guna pakai (strata title) yang akan habis pada jangka waktu tertentu, misal dalam 20 tahun. Diperlukan biaya tersendiri untuk memperbarui hak guna pakai itu dan Anda harus mencadangkan dana yang tak sedikit beberapa lama sebelumnya.
Itulah lima tips dari DuitPintar.com untuk Anda yang berminat terjun di bisnis condotel. Karena sifatnya sebagai investasi, Anda harus berhati-hati menentukan apakah positif membeli atau tidak.
Kalau pun minat Anda memiliki unit condotel cukup tinggi, pastikan imbal baliknya sepadan dengan tujuan investasi yang sudah Anda canangkan sebelumnya.
Selama sedekade terakhir, investasi properti hunian di tengah kota-kota besar kian melambung. Kebanyakan memang apartemen. Namun belakangan ini, jenis properti condominium hotel alias condotel juga makin marak digemari.
Jaminan keamanan dan kenyamanan jarak untuk berpergian memang merupakan pertimbangan utama untuk memiliki properti di tengah kota – khususnya bagi para eksekutif muda. Kalau pun tidak untuk ditinggali, properti ini juga bisa jadi ladang bisnis yang menguntungkan untuk disewakan.
Condotel,merupakan salah satu jenis properti di tengah kota yang makin gencar dipasarkan. Agak berbeda dengan apartemen, unit condotel lebih tertata rapi karena diberi sentuhan a la hotel.
Condotel bahkan bisa dibilang lebih nyaman dari hotel, karena dilengkapi dengan ruang tamu, ruang makan, dan dapur. Sangat ideal untuk ditinggali lebih lama. Praktis, harga sewanya pun lebih tinggi ketimbang kamar hotel berkelas sama. Itulah mengapa investasi condotel dipandang menguntungkan akhir-akhir ini.
Dengan management hotel profesional yang telah berpengalaman di bidangnya, pengaturan dan sirkulasi bisnis sewa plus layanan pun pasti akan lebih terjamin. Tertarik terjun di bisnis condotel?
Tunggu sampai penawaran dari pihak sales dan marketing condotel mendatangi Anda. Mereka akan memberikan iming-iming menarik, dengan jaminan modal balik bergaransi (guaranteed return).
Itu saja?
Belum. Mereka akan memberikan penawaran kepada Anda sebagai calon pemilik, untuk menempati unit condotel itu dengan jangka waktu tertentu per tahun. Biasanya mulai dari 12-30 hari Anda bebas menempati unit condotel itu untuk keperluan berbisnis atau berlibur. Saat tak ditempati, unit condotel itu akan memberikan pemasukan tambahan kepada Anda, dari uang sewa yang dihasilkan.
Namun, segala penawaran itu akan mubazir jika lokasi yang ditawarkan tak sesuai dengan perkembangan bisnis. Untuk yang satu itu, pihak pengembang condotel telah memiliki jaringan bisnis di kota-kota besar dan tujuan wisata di Indonesia, seperti Jakarta, Bali, Bandung, dan Yogyakarta.
Dengan skema bisnis menarik dari pihak pengelola condotel, investasi itu adalah alternatif menarik selain menanamkan uang di bidang properti konvensional seperti membeli tanah dan rumah atau menyewakan ruang perkantoran atau untuk dikontrakkan.
Investasi condotel adalah opsi cadangan, terutama saat bunga deposito di tingkat rendah. Maklum saja, pada 2012, jaminan sewa (rental guarantee) condotel mencapai 8-12 persen setahun dan nilai itu cukup menggiurkan.
Anda harus berhati-hati apabila jaminan sewa itu telah termasuk dalam harga jual condotel. Sebab, alternatif penarikan uang sewa (atas rental guarantee) pada awal masa investasi, dapat mengurangi harga unit condotel itu.
Setidaknya ada lima hal yang patut Anda pertimbangkan sebelum terjun dan membeli unit condote lpilihan. Apa saja?
1. Risiko awal
Sudah lazim pada zaman sekarang pihak pengembang membebankan biaya konstruksi awal kepada pembeli. Begitu juga dengan condotel. Mereka yang membeli unit sebelum condotel itu berdiri, akan mendapatkan harga yang jauh lebih murah. Mengapa demikian?
Mereka akan menanggung risiko lebih tinggi, karena kemungkinan unit condotel tak berdiri dalam jangka tertentu akan sangat besar. Bangunan berlantai banyak dengan sedemikian kompleks teknik konstruksinya akan memakan biaya yang sangat besar.
Fluktuasi harga bahan dan tingkat suku bunga yang variatif akan membebani proses konstruksi itu. Itulah yang mengapa risiko awal pemilik condotel akan sangat besar.
2. Perhatikan detail bisnis
Yang harus diperhatikan di sini adalah skema jaminan sewa alias rental guarantee. Jaminan yang diberikan pihak pengelola biasanya berlangsung terbatas selama beberapa tahun. Bisa juga pihak pengelola menawarkan skema bisnis dengan persentase keuntungan Anda yang akan berkurang setelah jangka waktu tertentu.
Itu yang harus Anda cermati. DuitPintar.com menyarankan, Anda sudah membekali diri dengan pengetahuan tentang hal itu. Kalau pun belum, Anda bisa meminta pendapat dari rekan yang lebih ahli soal manajemen konstruksi.
Selain itu, pihak pengelola condotel juga dapat menawarkan skema bagi hasil, dengan berdasar pada tingkat hunian unit tersebut. Anda harus berhati-hati, meski telah menerima keuntungan bersih.
Sebab, keuntungan bagian Anda biasanya telah dipotong dari biaya-biaya lain yang timbul, seperti pemeliharaan, fee pemasaran untuk pengelola, dan juga biaya operasional lain.
Perbandingan keuntungan yang populer antara pengelola dan pemilik condotel adalah 50-50 atau 60-40.
3. Tambahan keuntungan pemilik
Anda memiliki hak untuk tinggal dalam rentang waktu tertentu dalam setahun. Manfaatkan!
Apalagi jika condotel Anda berada di lokasi liburan favorit.Anda sebagai pemilik pasti akan senang menempati unit condotel itu.
Kalau pun tidak bisa, Anda tetap bisa menarik keuntungan secara finansial. Biasanya pihak pengelola memberikan voucher menginap sebagai jatah bagian Anda. Jual voucher itu jika tak terpakai. Anda juga bisa membagi voucher itu kepada rekanan atau relasi bisnis Anda.
4. Hati-hati perubahan
Hak menginap Anda sebagai pemilik condotel akan berubah seiring dengan berjalannya waktu. Anda tak perlu kaget jika hak menginap Anda akan berkurang.
Bahkan, bisa jadi Anda harus melakukan reservasi dulu ketika akan menginap di unit condotel milik Anda. Maklum saja, unit itu telanjur sudah dipesan orang lain dan meskipun Anda berstatus sebagai pemilik, harus mengalah.
5. Hak kepemilikan
Di bangunan bertingkat banyak, hak kepemilikan adalah hak guna pakai (strata title) yang akan habis pada jangka waktu tertentu, misal dalam 20 tahun. Diperlukan biaya tersendiri untuk memperbarui hak guna pakai itu dan Anda harus mencadangkan dana yang tak sedikit beberapa lama sebelumnya.
Itulah lima tips dari DuitPintar.com untuk Anda yang berminat terjun di bisnis condotel. Karena sifatnya sebagai investasi, Anda harus berhati-hati menentukan apakah positif membeli atau tidak.
Kalau pun minat Anda memiliki unit condotel cukup tinggi, pastikan imbal baliknya sepadan dengan tujuan investasi yang sudah Anda canangkan sebelumnya.
Sunday, April 19, 2015
Melirik Investasi Vila & Condotel
Melirik Investasi Vila & Condotel
Pesona Keuangan & Bisnis
Investasi properti vila dan condotel yang belakangan ini makin marak merupakan bentuk kreativitas dari para pengembang, sekaligus bentuk pilihan investasi alternatif. Berbeda dengan rumah hunian atau apartemen, bila berinvestasi di vila atau condotel (singkatan dari condominium hotel, yaitu sejenis apartemen mewah yang disewakan dalam bentuk service hotel), Anda cukup membeli satu atau beberapa unit apartemen atau vila saja. Dan karena dibangun untuk keperluan bisnis, sebagai investor Anda tidak bisa setiap waktu menggunakan properti itu untuk kebutuhan pribadi Anda.
Penasaran? Pahami seluk-beluk bisnis leisure property ini dari sudut pandang perencana keuangan sebelum memilihnya sebagai alternatif investasi.
JM Eka Setya Wibawa (Financial Planner dari ABC Consulting)
T : Apa keistimewaan berinvestasi di vila dan condotel?
J : Pada dasarnya sama saja dengan investasi di bidang properti lain, seperti rumah atau apartemen. Yang harus diingat adalah apa tujuan awal Anda membeli vila atau condotel. Lebih untuk kepentingan pribadi atau disewakan? Bila Anda merasa butuh secara pribadi untuk hiburan, silakan saja. Kalau semata untuk disewakan, Anda harus melihat keuntungan jangka panjang dari perkembangan vila atau condotel itu.
T : Apa saja yang harus dicermati?
J : Paling tidak, lima hal berikut harus dicermati sebelum mulai berinvestasi di bidang ini:
1. Lihat lokasi dan potensi daerah sekitar. Apakah orang-orang datang ke sana hanya untuk berlibur atau ada tujuan lain? Jangan ragu untuk mengecek ke pemerintah setempat tentang rencana pengembangan daerah tersebut.
2. Bagaimana akses menuju vila atau condotel tersebut? Mudah dijangkau atau tidak? Kalau sulit dijangkau, sebaiknya tunda dulu.
3. Cek track record pengembangnya. Cek pula proyek-proyek properti yang pernah dikembangkan dan dikelola oleh pengembang tersebut. Kalau kredibel, Anda boleh melangkah.
4. Lihat keabsahan sertifikat tanah atau bangunannya. Pastikan Anda mendapatkan sertifikat tanah dan bangunan yang sah secara hukum dan tidak bermasalah di kemudian hari.
5. Is it worth for money? Maksudnya, sebandingkah investasi yang Anda tanam dengan hasil yang didapat? Misalnya, bila Anda membeli dengan harga mahal dan pengembang juga mematok harga sewa yang terlalu mahal sehingga sepi tamu, tentu investasi ini tak menguntungkan. Atau, sesuaikah investasi vila atau condotel dengan kebutuhan dan kepribadian Anda?
T : Apa keuntungan spesifiknya?
J : Vila atau condotel adalah investasi properti sekunder. Cek dulu daftar investasi properti Anda. Bila Anda sudah memiliki rumah hunian, rumah hunian yang dikontrakkan, apartemen yang dikontrakkan, dan investasi kamar di hotel kelas bisnis, mungkin memang sudah saatnya Anda memutar uang di investasi vila atau condotel. Tentunya ada beberapa keuntungannya. Pertama, bila Anda memiliki sertifikat tanahnya, maka harga tanah tidak akan pernah turun. Harga tanah akan selalu naik. Apalagi bila lokasinya strategis. Kedua, Anda mendapat keuntungan dari hasil penyewaan kamar/vila tapi tidak dipusingkan dengan urusan manajemen, operasional, dan marketingnya, karena sudah dikelola oleh pengembang. Ketiga, Anda bisa menggunakan vila beserta fasilitasnya untuk kebutuhan wisata Anda pribadi, meskipun tidak bisa setiap waktu.
Nah, poin kedua dan ketiga inilah yang membuatnya berbeda dengan investasi properti berupa rumah dan apartemen pribadi.
Monika Erika
Pesona Keuangan & Bisnis
Investasi properti vila dan condotel yang belakangan ini makin marak merupakan bentuk kreativitas dari para pengembang, sekaligus bentuk pilihan investasi alternatif. Berbeda dengan rumah hunian atau apartemen, bila berinvestasi di vila atau condotel (singkatan dari condominium hotel, yaitu sejenis apartemen mewah yang disewakan dalam bentuk service hotel), Anda cukup membeli satu atau beberapa unit apartemen atau vila saja. Dan karena dibangun untuk keperluan bisnis, sebagai investor Anda tidak bisa setiap waktu menggunakan properti itu untuk kebutuhan pribadi Anda.
Penasaran? Pahami seluk-beluk bisnis leisure property ini dari sudut pandang perencana keuangan sebelum memilihnya sebagai alternatif investasi.
JM Eka Setya Wibawa (Financial Planner dari ABC Consulting)
T : Apa keistimewaan berinvestasi di vila dan condotel?
J : Pada dasarnya sama saja dengan investasi di bidang properti lain, seperti rumah atau apartemen. Yang harus diingat adalah apa tujuan awal Anda membeli vila atau condotel. Lebih untuk kepentingan pribadi atau disewakan? Bila Anda merasa butuh secara pribadi untuk hiburan, silakan saja. Kalau semata untuk disewakan, Anda harus melihat keuntungan jangka panjang dari perkembangan vila atau condotel itu.
T : Apa saja yang harus dicermati?
J : Paling tidak, lima hal berikut harus dicermati sebelum mulai berinvestasi di bidang ini:
1. Lihat lokasi dan potensi daerah sekitar. Apakah orang-orang datang ke sana hanya untuk berlibur atau ada tujuan lain? Jangan ragu untuk mengecek ke pemerintah setempat tentang rencana pengembangan daerah tersebut.
2. Bagaimana akses menuju vila atau condotel tersebut? Mudah dijangkau atau tidak? Kalau sulit dijangkau, sebaiknya tunda dulu.
3. Cek track record pengembangnya. Cek pula proyek-proyek properti yang pernah dikembangkan dan dikelola oleh pengembang tersebut. Kalau kredibel, Anda boleh melangkah.
4. Lihat keabsahan sertifikat tanah atau bangunannya. Pastikan Anda mendapatkan sertifikat tanah dan bangunan yang sah secara hukum dan tidak bermasalah di kemudian hari.
5. Is it worth for money? Maksudnya, sebandingkah investasi yang Anda tanam dengan hasil yang didapat? Misalnya, bila Anda membeli dengan harga mahal dan pengembang juga mematok harga sewa yang terlalu mahal sehingga sepi tamu, tentu investasi ini tak menguntungkan. Atau, sesuaikah investasi vila atau condotel dengan kebutuhan dan kepribadian Anda?
T : Apa keuntungan spesifiknya?
J : Vila atau condotel adalah investasi properti sekunder. Cek dulu daftar investasi properti Anda. Bila Anda sudah memiliki rumah hunian, rumah hunian yang dikontrakkan, apartemen yang dikontrakkan, dan investasi kamar di hotel kelas bisnis, mungkin memang sudah saatnya Anda memutar uang di investasi vila atau condotel. Tentunya ada beberapa keuntungannya. Pertama, bila Anda memiliki sertifikat tanahnya, maka harga tanah tidak akan pernah turun. Harga tanah akan selalu naik. Apalagi bila lokasinya strategis. Kedua, Anda mendapat keuntungan dari hasil penyewaan kamar/vila tapi tidak dipusingkan dengan urusan manajemen, operasional, dan marketingnya, karena sudah dikelola oleh pengembang. Ketiga, Anda bisa menggunakan vila beserta fasilitasnya untuk kebutuhan wisata Anda pribadi, meskipun tidak bisa setiap waktu.
Nah, poin kedua dan ketiga inilah yang membuatnya berbeda dengan investasi properti berupa rumah dan apartemen pribadi.
Monika Erika
Sunday, April 12, 2015
BARU MAU INVESTASI KOK SUDAH UNTUNG???
BARU MAU INVESTASI KOK SUDAH UNTUNG???
PRE SALE Adalah sebuah KESEMPATAN INVESTASI.
Diceritakan: Seorang ibu sebut aja namanya Ibu Yeni, ibu ini sudah membeli condotel tersebut pada saat condotelnya belum dibangun (masih konsep). Dalam tempo sekitar 8 bulan (masa konstruksi) nilai condotelnya itu sudah naik sekitar 30%. Ini yang disebut sebagai “kesempatan investasi dari pre-sale suatu proyek”.
Apa itu PRE SALE?
Konsep pre-sale, merupakan ‘common practice” yang dilakukan dalam bisnis property. Pada saat suatu proyek masih merupakan konsep, developer biasanya menyusun beberapa “pricing strategi”, dan tergantung dari kebijaksanaan masing-masing, maka pre-sale bisa dijadikan suatu kesempatan investasi. Biasanya harga property yang ditawarkan pada “pre-sale” jauh lebih murah dari harga sesudah barang tersebut jadi. “Pre-sale” dilakukan dengan berbagai alasan, seperti membantu cash flow dari developer dan juga untuk meningkatkan ‘rasa percaya diri konsumen’ akan suatu proyek. Biasanya, pre-sale ditawarkan secara ekslusif kepada potensial investor beberapa saat sebelum sebuah proyek dijual secara umum.
Apa keuntungan dari Pre-sale?
Bagi pembeli/investor, ‘kemungkinan” capital gain dari property/proyek yang dibeli dengan harga yang lebih murah. Karena biasanya diberikan berbagai insetif termasuk diskon dan kadang “buy back guarantee” untuk pembelian awal dari suatu proyek. Kadang-kadang, investor merealisasikan profitnya ‘hanya’ beberapa bulan setelah proyek berjalan (masih dalam konstruksi), dengan
menjualnya kepada pembeli atau investor lain. Bagi investor yang lebih” berpengalaman”, mereka akan memiliki tingkat ‘confident’ yang lebih tinggi untuk membeli sedini mungkin. Kadang ini disebut sebagai “early bird sale”. Mereka membeli sebelum proyek tersebut dijualkan ke ‘market’ dan kalau dilihat lokasi dimana proyek itu akan berada, mungkin belum ada aktifitas apa-apa di lapangan. Semua aktifitas masih di atas kertas apa-apa di lapangan. Semua aktifitas masih di atas kertas, dalam bentuk konsep.
Apa risiko dari Pre-sale?
Semua investasi memiliki risiko. “Early bird” akan memiliki risiko jauh lebih besar relative dari mereka yang membeli di tahap berikutnya. Tetapi keungkinan “profit” mereka juga jauh lebih besar. Pada saat investor masuk dalam tahap konsep, masih banyak ‘uncertainty” ketidakpastian yang akan terjadi di lapangan, seperti kemungkinan legalitas dari proyek tersebut (ini termasuk kepemilikan, ijin dan aspek-aspek legal), jangka waktu pembangunan tidak sesuai rencana awal, penyesuaian fasad dan lay out yang terjadi di lapangan, kualitas bangunan dan mungkin juga harga jual akhir tidaklah sesuai dengan harapan. Oleh karena itu, walaupun “tergiur” dengan potensi profit yang besar untuk suatu pre-sale property, haruslah tetap diperhatikan.
Siapa developernya ?
Sangat “crucial” dalam membeli pre-sale, karena yang dibeli lebih merupakan “janji seorang developer” untuk melaksanakan “konsep” proyeknya. Cari tahu siapa orang-orang dibelakang proyek ini, bagaimana track recordnya, proyek apa saja yang sudah dibangun, bagaimana ‘success rate’ dari proyek-proyek yang sebelumnya, bagaimana karakter developer ini. Sangat sering terjadi, pada saat developer sukses membuat happy para “early bird”, of investor yang menunggu proyek-proyek yang dihasilkan oleh developer.
Oleh karena itu, suatu hal yang lumrah bagi pengembang sekelas Ciputra, untuk menjual pre-sale ratusan unit rumahnya hanya dalam waktu beberapa minggu saja.
Dimana lokasinya?
Ini sangat penting pada saat kita mau merealisasikan “profit” (menjual investasi) dari investasi. Apakah lokasinya bagus untuk proyek tersebut. Bagaimana potensi kenaikan harga tanah/property didaerah tersebut?
Apa konsepnya?
Apakah commercial property, residential, condotel, time share investment, free standing villa atau dalam kompleks. Bagaimana after salesnya, apakah akan dikelola atau jual putus, siapa yang akan mengelola, adakah return garansi dan bagaimana meng-exercise return garansinya dan lain sebagainya.
Bagi mereka yang ketinggalan “pre-sale”, jangan khawatir, sebuah property yang bagus, tetap merupakan suatu investasi yang menguntungkan. Selalu cek karakteristiknya!
PRE SALE Adalah sebuah KESEMPATAN INVESTASI.
Diceritakan: Seorang ibu sebut aja namanya Ibu Yeni, ibu ini sudah membeli condotel tersebut pada saat condotelnya belum dibangun (masih konsep). Dalam tempo sekitar 8 bulan (masa konstruksi) nilai condotelnya itu sudah naik sekitar 30%. Ini yang disebut sebagai “kesempatan investasi dari pre-sale suatu proyek”.
Apa itu PRE SALE?
Konsep pre-sale, merupakan ‘common practice” yang dilakukan dalam bisnis property. Pada saat suatu proyek masih merupakan konsep, developer biasanya menyusun beberapa “pricing strategi”, dan tergantung dari kebijaksanaan masing-masing, maka pre-sale bisa dijadikan suatu kesempatan investasi. Biasanya harga property yang ditawarkan pada “pre-sale” jauh lebih murah dari harga sesudah barang tersebut jadi. “Pre-sale” dilakukan dengan berbagai alasan, seperti membantu cash flow dari developer dan juga untuk meningkatkan ‘rasa percaya diri konsumen’ akan suatu proyek. Biasanya, pre-sale ditawarkan secara ekslusif kepada potensial investor beberapa saat sebelum sebuah proyek dijual secara umum.
Apa keuntungan dari Pre-sale?
Bagi pembeli/investor, ‘kemungkinan” capital gain dari property/proyek yang dibeli dengan harga yang lebih murah. Karena biasanya diberikan berbagai insetif termasuk diskon dan kadang “buy back guarantee” untuk pembelian awal dari suatu proyek. Kadang-kadang, investor merealisasikan profitnya ‘hanya’ beberapa bulan setelah proyek berjalan (masih dalam konstruksi), dengan
menjualnya kepada pembeli atau investor lain. Bagi investor yang lebih” berpengalaman”, mereka akan memiliki tingkat ‘confident’ yang lebih tinggi untuk membeli sedini mungkin. Kadang ini disebut sebagai “early bird sale”. Mereka membeli sebelum proyek tersebut dijualkan ke ‘market’ dan kalau dilihat lokasi dimana proyek itu akan berada, mungkin belum ada aktifitas apa-apa di lapangan. Semua aktifitas masih di atas kertas apa-apa di lapangan. Semua aktifitas masih di atas kertas, dalam bentuk konsep.
Apa risiko dari Pre-sale?
Semua investasi memiliki risiko. “Early bird” akan memiliki risiko jauh lebih besar relative dari mereka yang membeli di tahap berikutnya. Tetapi keungkinan “profit” mereka juga jauh lebih besar. Pada saat investor masuk dalam tahap konsep, masih banyak ‘uncertainty” ketidakpastian yang akan terjadi di lapangan, seperti kemungkinan legalitas dari proyek tersebut (ini termasuk kepemilikan, ijin dan aspek-aspek legal), jangka waktu pembangunan tidak sesuai rencana awal, penyesuaian fasad dan lay out yang terjadi di lapangan, kualitas bangunan dan mungkin juga harga jual akhir tidaklah sesuai dengan harapan. Oleh karena itu, walaupun “tergiur” dengan potensi profit yang besar untuk suatu pre-sale property, haruslah tetap diperhatikan.
Siapa developernya ?
Sangat “crucial” dalam membeli pre-sale, karena yang dibeli lebih merupakan “janji seorang developer” untuk melaksanakan “konsep” proyeknya. Cari tahu siapa orang-orang dibelakang proyek ini, bagaimana track recordnya, proyek apa saja yang sudah dibangun, bagaimana ‘success rate’ dari proyek-proyek yang sebelumnya, bagaimana karakter developer ini. Sangat sering terjadi, pada saat developer sukses membuat happy para “early bird”, of investor yang menunggu proyek-proyek yang dihasilkan oleh developer.
Oleh karena itu, suatu hal yang lumrah bagi pengembang sekelas Ciputra, untuk menjual pre-sale ratusan unit rumahnya hanya dalam waktu beberapa minggu saja.
Dimana lokasinya?
Ini sangat penting pada saat kita mau merealisasikan “profit” (menjual investasi) dari investasi. Apakah lokasinya bagus untuk proyek tersebut. Bagaimana potensi kenaikan harga tanah/property didaerah tersebut?
Apa konsepnya?
Apakah commercial property, residential, condotel, time share investment, free standing villa atau dalam kompleks. Bagaimana after salesnya, apakah akan dikelola atau jual putus, siapa yang akan mengelola, adakah return garansi dan bagaimana meng-exercise return garansinya dan lain sebagainya.
Bagi mereka yang ketinggalan “pre-sale”, jangan khawatir, sebuah property yang bagus, tetap merupakan suatu investasi yang menguntungkan. Selalu cek karakteristiknya!
Sunday, April 5, 2015
APA KEUNTUNGAN INVESTASI DI CONDOTEL
APA KEUNTUNGAN INVESTASI DI CONDOTEL
KEUNTUNGAN BERINVESTASI DI KONDOTEL
Mendapat hasil dari operasional TANPA HARUS REPOT
Condotel /Kondotel merupakan kondominium yang dioperasikan sebagai hotel dan terbuka kepada investor umum. Para investor kemudian akan memperoleh hasil dari pendapatan bersih operasional kondotel tersebut. Biasanya kondotel tersebut dikelola oleh operator yang sudah berpengalaman. Sun Premira Condotel Yogyakarta dikelola oleh operator bintang 4 terkemuka dan memiliki jaringan internasional, Mercure (Accor Group). Jadi para investor tidak perlu repot mencari penyewa lagi karena semuanya akan dihandle oleh si operator.
Besaran pendapatan yang diberikan, contohnya di Sun Premira Condotel Yogyakarta, adalah sebesar 8% per tahun dari harga beli unit kondotel tersebut pada 2 (dua) tahun pertama. Kemudian pada tahun ke tiga dan seterusnya para investor mendapatkan pembagian hasil 80% dari laba bersih operastional hotel secara keseluruhan (bukan dari unit kondotel yang dimiliki). Angka tersebut tentunya sangat menarik kepada para investor karena sudah pasti income yang didapat jauh lebih tinggi daripada bunga deposito di bank yang hanya berkisar 5-6% per tahun.
Bebas biaya service charge
Berbeda dengan apartemen di mana pemilik apartemen tetap akan dibebani biaya servis charge jika dihuni ataupun tidak, para investor yang memiliki kondotel tidak perlu repot memikirkan hal tersebut karena biaya servic chargenya GRATIS.
Menginap GRATIS
Selain menikmati pembagian hasil dari laba operasional hotel, para investor juga bisa menginap gratis di kondotel tersebut, biasanya developer memberikan 24 – 30 point menginap gratis.
Di Sun Premira Condotel Yogyakarta, para investor bisa menginap sebanyak 30 point dalam setahun. (pengurangan 1 point untuk weekdays, 2 points untuk weekend dan 3 point untuk hari libur).
Jadi bagi yang sering mengunjungi Yogyakarta baik untuk leisure maupun bisnis, berinvestasi di kondotel adalah cara yang paling tepat.
“Kill two birds with one stone. Bisa nginap gratis, dapat pembagian hasil lagi. “
Harga Unit yang TERUS MENINGKAT
Sudah tidak bisa dipungkuri lagi, investasi properti PASTI MENGUNTUNGKAN. Harga properti pasti akan terus meningkat mengikuti kenaikan arus inflasi. Dengan membeli Sun Premira Condotel Yogyakarta, harga unit para investor akan terus meningkat dengan peningkatan harga up to 30% per tahun.
Subscribe to:
Comments (Atom)