Bagaimana memahami Strata Title dengan cara yang mudah?
Mungkin hampir semua masyarakat di kota besar seperti Jakarta sudah sering kali mendengar istilah Strata Title. Mereka yang bergerak di industri properti tentu sudah paham apa yang dimaksud strata title, namun bagi mereka yang berada diluar industri properti mungkin masih belum begitu paham tentang strata title. Ironisnya, sebagian besar customer yang membeli unit strata title dari satu gedung yang dibangun dengan konsep strata title ternyata masih belum memahami aspek-aspek praktis, apalagi aspek hukum dari unit strata title yang dibelinya.
Sebenarnya sudah banyak ulasan tentang strata title baik dimedia cetak maupun buku-buku yang ditulis oleh para ahlinya. Tapi memang ulasan-ulasan dan buku-buku tentang strata title masih ditulis dalam bahasa teknis dan hukum yang kurang nyaman untuk dibaca oleh orang awam. Sehingga alih-alih dengan maksud mensosialisasikan strata title, malah membuat orang lebih memilih bacaan atau buku lain yang lebih polupler dan enak dibaca.
Author mencoba menguraikan Strata Title ini dengan bahasa-bahasa yang lebih populer sehingga bisa menarik untuk dibaca oleh para blogger maupun teman-teman lain yang lebih suka dengan tulisan “pengantar tidur siang”
PENGERTIAN STRATA TITLE ITU SIMPLE
Jika anda mempunyai sertifikat tanah baik Setifikat Hak Milik (SHM), hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai, dan lain-lain cobalah tengok halaman belakang dari sertifikat tersebut. Disitu akan tertulis gambar lokasi tanah yang dikeluarkan berdasarkan Surat Ukur yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Terlepas dari bentuk tanah yang persegi empat atau persegi tak beraturan, sebenarnya gambar tanah tersebut menjelaskan dua dimensi ukuran yaitu panjang dan lebar. Ditepi tanah dimaksud akan dituliskan keterangan batas-batas utara, timur, barat dan selatannya sehingga menjadi jelas jika di inspeksi ke lapangan.
Jika anda sudah pahami kedua paragraf diatas dengan baik, mari kita lihat bagaimana sebenarnya sertikat strata title itu.
Jika sertifikat tanah berdimensi panjang kali lebar dan lokasinya digambarkan dengan batas sisi utara, timur, barat dan selatan, maka sertifikat strata title
Disamping berdimensi panjang kali lebar, ada satu lagi dimensi yang menyebutkan di ketinggian berapa lahan tersebut berada.
Disamping menjelaskan batas-batas sisi utara, timur, barat dan selatan, ada lagi batas yang menjelaskan diatasnya ada apa dan dibawahnya ada apa.
Kedua item perbedaan inilah yang membedakan sertifikat hak atas tanah dengan sertifikat strata title. Cukup simple bukan?
Jangan dulu pembaca membayangkan, nanti bentuk surat ukur yang keluar seperti apa ya? ini urusan lain yang akan dijelaskan dalam tulisan berbeda, yang penting author berharap pembaca mempunyai kesimpulan dari penjelasan tersebut bahwa Strata Title hanya berlaku di gedung bertingkat.
Ya strata title memang hanya ada di gedung bertingkat. Gedung strata title yang paling umum adalah gedung bertingkat jenis Apartemen. Bukankah para pemilik apartemen itu berada di ketinggian tertentu? Sementara lantai dibawah dan diatasnya sudah milik orang lain?
Contoh lain selain apartemen adalah trade center yang sering anda kunjungi untuk belanja seperti ITC Mangga Dua, ITC Ambasador, ITC Fatmawati, dll. Kios-kios yang dimiliki oleh individual baik pribadi maupun lembaga/perusahaan adalah unti-unit strata title yang bisa diperjual belikan dengan Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun, kadang disingkat dengan H. Sarusun.
Nah, kok namanya Hak Milik Satuan Rumah Susun? bukannya Hak Milik Strata Title?
Ini adalah pertanyaan akademisi dibidang hukum tentunya. Entah bagaimana ceritanya Strata Title yang berasal dari kata bahasa inggris ditejemahkan ke dalam Bahasa Indonesia menjadi Rumah Susun. Padahal sejatinya diterjemahkan menjadi Bangunan Susun atau Gedung Susun. Tapi biarlah ini urusan ahli bahasa, kita tidak masuk ke wilayah ini.
Selain Apertemen dan Trade Center, gedung strata title bisa juga berupa gedung perkantoran seperti Graha Irama, Menara Kadin, Menara Karya, Menara Kuningan yang berada disepanjang Jln. HR Rasuna Said, Kiningan, Jakarta.
KOMPONEN-KOMPONEN YANG BERADA DI GEDUNG STRATA TITLE
Dari penjelasan yang sederhana diatas. Author berharap pembaca sudah bisa memahami bahwa strata title itu hanya ada di gedung bertingkat.
Coba sedikit serius untuk memikirkan hal-hal sebagai berikut:
Jika ada beberapa pemilik unit strata title di gedung bertingkat, lalu tanah dimana gedung strata title itu berdiri dimiliki oleh siapa?
Bagaimana lobi lantai dasar, lobi di depan lift, Lift gedung, Genset gedung, AC di lobi, kolam renang, dll… ini semua dimiliki oleh siapa?.
Dalam Undang-Undang No. 16 tahun 1985 pasal sekian sekian ―pembaca tidak usah pikirin hal-hal hukum seperti ini, pusing!, biar author menjelaskan secara simple saja― muncullah istilah yang disebut Tanah Bersama, Benda Bersama, Bagian Bersama.
Tanah dimana bangunan strata title berdiri adalah Tanah Bersama. Yang dimaksud “Bersama” itu siapa saja? Tentu saja mereka-mereka yang mempunyai unit strata title di gedung tersebut itulah yang dimaksud “Bersama”. Sehingga atas kebersamaan tersebut sejatinya dibentuklah apa yang disebut sebagai Perhimpunan Penghuni. Ada yang menyingkatnya dengan istilah PP, ada pula yang menyingkatnya dengan istilah Perhimni.
Nah, demikian pula Benda dan Bagian Bersama ―ada yang menyingkatnya dengan istilah BDBB, ada juga yang menyebut BBB, terserah saja tentunya―. BDBB ini dimiliki juga secara Bersama. Lalu apa bedanya “Benda” dan “Bagian” ?
Yang dimaksud Benda Bersama adalah semua bagian gedung yang “copotable” ―maksudnya bisa dicopot, ga nempel satu kesatuan dengan gedung―. Contohnya: genset gedung, asbak di depan lift, sofa dan meja di lobi, dll. Sedangkan Bagian Bersama adalah semua bagian komponen gedung yang melekat yang membuat gedung tersebut berdiri dan berfungsi. Contohnya: Pondasi gedung, lantai, dinding utama gedung, struktur gedung, koridor, dll. Sepertinya cukup jelas ya, bedanya Benda dan Bagian Bersama.
Tanah Bersama, Benda dan Bagian Bersama adalah milik bersama yang diamanahkan oleh seluruh Pemilik Unit Strata Title kepada Perhimpunan Penghuni untuk dijaga, dirawat dan dikelola.
SIAPAKAH YANG MENJADI PENGURUS PERHIMPUNAN PENGHUNI ?
Perhimni dibentuk berdasarkan rapat umum seluruh Pemilik Unit Strata Title dimana prosesnya diatur dalam AD/ART Perhimpunan Penghuni yang format standarnya sudah siap digunakan karena ditetapkan dalam Keputusan Menteri Peumahan No. sekian sekian ―pembaca tidak usah pikirin hal-hal hukum seperti ini, pusing!, biar author menjelaskan secara simple saja―. Didalam AD/ART tersebut disebutkan bahwa Pemilihan Pengurus dilakukan dengan cara Voting.
Lalu bagaimana menetapkan Hak Suara dalam Voting tersebut?
Hak suara para Pemilik Unit Strata Title ini tergantung dari besarnya luasan strata title yang meraka miliki. Makin banyak unit strata title yang dimiliki, maka makin besar pula hak suaranya. Adil bukan? Untuk menghitung Hak Suara tersebut ada istilah Nilai Perbandingan Proporsional atau sering disingkat NPP. NPP Pemilik Unit Strata Title ini dihitung dengan formula; Total luas strata title yang dimiliki dibagi dengan Total luas seluruh luas strata title di gedung strata title itu sendiri. Mudah bukan?
Nah NPP ini secara permanen melekat dan tertulis dalam Sertifikat H. Sarusun ―masih ingat ya H. Sarusun itu siapa J ?― (Hak Satuan Rumah Susun) atau sertifikat Hak Strata Title.
MITOS: JANGAN MEMBELI APARTEMEN KARENA ANDA PUNYA RUMAH TAPI TIDAK PUNYA TANAH!
Mitos ini berkembang cukup lama. Namun seiring dengan berjalannya waktu mitos ini sudah mulai ditinggalkan masyarakat. Ada kontribusi rekan-rekan tim marketing properti yang berhasil mensosialisasikan strata title dengan penuh kesabaran.
Sebenarnya memiliki unit apartemen strata title bukan bukan tidak punya tanah. Tanahnya tentu saja tetap ada dan dimiliki oleh Para Pemilik Unit Strata Title. Namun kepemilikannya sudah diatur melekat dalam NPP dan pengelolaanya disepekati bersama kepada Perhimpunan Penghuni yang pengurusnya dipilih sendiri oleh para Pemilik Unit Strata Title.
Lalu sebenarnya apa sih yang dikuatirkan jika tidak punya tanah?
Jika yang dikuatirkan tidak ada tempat untuk memelihara ayam, bebek, kucing, burung, dan binatang-binatang peliharaan lain yaaaa tentu saja anda perlu kuatir. Karena demi ketertiban hidup bertetangga tentu saja binatang-binatang peliharaan tersebut dilarang berada di gedung bertingkat.
Lain soal jika kekuatirannya adalah takut kalau-kalau terjadi musibah gempa, kebakaran atau apapun yang membuat gedung tersebut runtuh maka muncul dikepala bahwa akhirnya H. Sarusun yang dimiliki menjadi hanya selembar kertas saja tanpa Unit!
Dalam Undang-Undang No. 16 tahun 1985 pasal sekian sekian dan Peraturan Pemerintah No. 4/1988 pasal sekian sekian―pembaca tidak usah pikirin hal-hal hukum seperti ini, pusing!, biar author menjelaskan secara simple saja― Perhimni wajib membeli asuransi gedung yang dananya diambil dari iuran para Pemilik Unit Strata Title. Asuransi itu mahal? Ya memang mahal tapi jika total luasan gedung 50.000 m2, maka iuran Rp. 2000,- per m2 per bulan PP akan mempunyai uang Rp. 100.000.000,- per bulan atau dalam setahun menjadi Rp. 1.2000.000,-. Padahal harga asuransi gedung hanya sekitar Rp. 500.000.000,- untuk setahun….. menarik bukan?
Apa lagi jika para Pemilik Unit Strata Title membeli premi asuransi Business Interuption ―Asuransi yang mengcover kehilangan pendapatan sewa selama masa pembangunan kembali gedung yang runtuh―… Problem solved bukan?
Nah, lupakanlah mitos ! pikirkan yang logis-logis saja.
