Membeli Condotel Itu Langkah Yang Baik atau Tidak?

Membeli Condotel Itu Langkah Yang Baik atau Tidak?


Beberapa waktu terakhir ini menjamur condotel yang ditawarkan oleh developer bekerjasama dengan
pengelola hotel yang namanya sudah cukup dikenal oleh masyarakat. Condotel yang biasanya hanya
ditawarkan di Bali, sekarang sudah menyebar ke Jakarta, Bandung, Surabaya, Yogyakarta, dan bahkan
ke Belitung. Saya sendiri sudah pernah mendengar mengenai condotel sejak beberapa tahun
yang lalu, namun tidak begitu tertarik. Saat ini ada rekan yang sedang mempertimbangkan untuk membeli
sebuah condotel di Pulau Belitung dan menanyakan kepada saya apakah membeli condotel adalah suatu
langkah yang baik untuknya.

Apa itu Condotel

Condotel adalah singkatan dari condominium hotel yang berarti bangunan condominium dikelola secara profesional
oleh hotelier (pengelola hotel) dan hasil keuntunganya (setelah dikurangi berbagai macam biaya dan bagi hasil dengan pengelola)
diberikan kepada pemilik. Pemilik sendiri dapat voucher atau point yang bisa digunakan untuk menginap di condotel
tersebut. Secara konsep, keuntungan maupun hak menginap hanya berasal atau digunakan secara spesific di unit
yang dimiliki, namun hal ini tidak mungkin dapat dilakukan karena akan sangat sulit mengatur tingkat occupancy
secara adil antar unit dan karena unit disewakan kepada tamu, maka akan sulit untuk mengatur kapan unit tersebut
kosong/dapat ditempati. Oleh karena itu, pembagian keuntungan maupun hunian unit dilakukan secara pro-rata atas
penghasilan dari sewa seluruh unit yang ada di condotel tersebut.

Kelebihan Condotel

1. Tidak perlu repot mengurus unit dan mencari penyewa, karena pengelola yang akan mengurus semuanya.
2. Kalau condotel tersebut berada di kawasan pariwisata seperti Bali, maka jatah voucher/poin menginap bisa dimaksimalkan
untuk liburan atau dijual ke pihak ketiga untuk menginap (tambahan uang).
3. Kalau condotel tersebut berada di kawasan yang kenaikan nilai properti tinggi, maka akan ada potensi keuntungan dari
dari capital gain/apresiasi harga property.
4. Kalau pengelola jago memasarkan condotel dan meningkatkan occupancy rate, maka imbal hasil akan semakin tinggi. Terutama
apabila bagi hasil bukan hanya dari tarif menginap tapi juga dari pendapatan restoran/ruang balroom/pesta.
5. Gengsi tinggi karena bisa bilang “saya punya hotel”

Kelemahan Condotel

1. Biaya maintenance tinggi.
2. Bagi hasil ke pengelola tinggi.
3. Occupancy rate tidak selalu tinggi, terutama bila lokasi condotel kurang baik atau sarana transportasi terbatas.
4. Condotel susah untuk dijual lagi atau dijaminkan ke bank.
5. Tidak ada jaminan bagi hasil setelah masa jaminan berakhir (biasanya jaminan return diawal merupakan diskon harga condotel, bukan karena pengelola yakin bisa dapat return sebesar itu).

Kesimpulan

Sebaiknya membeli condotel yang berlokasi di kawasan wisata/bisnis yang potensi tingkat huniannya tinggi sehingga bagi hasil menjadi tinggi
dan capital gain lebih besar. Selain itu pengelola yang berpengalaman dan memiliki jaringan pemasaran tinggi akan lebih berpeluang untuk
memberikan nilai bagi hasil yang lebih besar, meskipun tentunya mereka akan mengenakan biaya pengelolaan yang lebih besar.
Intinya adalah kalkulasikan segala kelebihan dan kelemahannya serta bandingkan dengan kebutuhan masing-masing, apakah memang condotel adalah tipe property yang cocok ataukah ada yang lain yang lebih sesuai dengan biaya yang sama.
Selain itu, sama seperti pembelian property lain, selalu pastikan legalitas dari proyek condotel tersebut, apakah semua ijin-ijinnya lengkap, bagaimanakah status lahan dimana condotel tersebut akan dibangun, bagaimana nanti bentuk kepemilikannya, dll.